Maarten van der Spek: Niet locatie, locatie, locatie, maar strategie, strategie, strategie!

20 december 2023

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory

De vastgoedmarkt benadrukt vooral het belang van gebouwselectie. Maar voor een goed gespreide vastgoedbelegger is strategie veel belangrijker.

Bij de gemiddelde vastgoedbelegger of vastgoedmanager is het merendeel van het personeel betrokken bij de aankoop en verkoop van de juiste gebouwen. Gegeven alle technische, fiscale en juridische aspecten is dit zeker te begrijpen. De lijfspreuk binnen vastgoed, ‘locatie, locatie, locatie’, is immers niet op niets gebaseerd. Het rendement van het ene gebouw kan enorm verschillen van dat van het gebouw om de hoek.

Op de beurs weet iedereen dat elk aandeel anders beweegt en rendeert. Door het samenvoegen van verschillende aandelen in één portefeuille wordt het aandeelspecifiek risico echter gereduceerd. Academisch onderzoek heeft aangetoond dat het grootste gedeelte van het rendement bij een dergelijke portefeuille wordt bepaald door de markt en de strategie en niet door aandelenselectie. Bijna vanzelfsprekend is hierdoor een groter gedeelte van het personeel betrokken bij het bepalen van de juiste strategie. Is dit bij het beleggen in vastgoed anders? Nee.

Voor het beleggen in aandelen is een dergelijke analyse al vaak genoeg uitgevoerd.^[1] Over het algemeen wordt het grootste gedeelte van het aandelenrendement bepaald door de markt en de strategie, terwijl op zijn hoogst 10% wordt bepaald door aandelenselectie. Een vergelijkbare analyse voor vastgoedbeleggingen was in het verleden lastig vanwege beperkte data. Dat excuus gaat echter niet meer op. Er is nu immers genoeg informatie beschikbaar over Europese private vastgoedfondsen (via de INREV^[2]).

Door middel van een relatief simpele regressie-analyse^[3] kunnen de rendementen van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen worden opgesplitst in drie belangrijke componenten: marktrendement, fondsstrategie (landen- en sectorallocatie) en assetselectie. Uit de resultaten blijkt duidelijk dat het belang van assetselectie binnen vastgoed zeer groot is als het fonds slechts uit een aantal gebouwen bestaat.

Naarmate de portefeuille echter groeit, neemt de relevantie van assetselectie af en die van fondsstrategie toe. Bij een portefeuille van meer dan 30 gebouwen is strategie al bepalender voor het rendement dan gebouwselectie. Voor institutionele beleggers die in meerdere fondsen beleggen, kan bovendien worden aangetoond dat de strategie een stabiele component is die 25-30% van het rendement bepaald, ongeacht de grootte van de portefeuille. Fondsselectie, daarentegen, kent een vergelijkbare verklaringsgraad bij kleine portefeuilles, maar is significant minder belangrijk bij grote portefeuilles.

Een dergelijke analyse biedt duidelijke richtlijnen voor fondsmanagers en beleggers over de essentiële vaardigheden die hun teams moeten bezitten. Grote fondsen zouden meer behoefte moeten hebben aan strategen, terwijl kleine fondsen zich vooral moeten richten op het selecteren van de juiste gebouwen. Vastgoedbeleggers, aan de andere kant, zouden meer tijd moeten spenderen aan de strategie dan aan fondsselectie. Bij een voldoende omvang van de portefeuille zou de lijfspreuk dus niet ‘locatie, locatie, locatie’ moeten zijn, maar ‘strategie, strategie, strategie’.

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het helpen van beleggers en managers in het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het risico-rendementsprofiel.