Praktisch gezien zou het voorstel neerkomen op gemiddeld maximaal 1,5% huurstijging per jaar boven inflatie óf drie jaar 2,5% boven inflatie en dan twee jaar géén reële huurstijging. Jaarlijks mag niet meer dan 2,5% boven inflatie worden gevraagd; dus ook niet in één jaar 7,5%. Dit betreft de reguliere jaarlijkse huurstijging. Als er met de huurder investeringen zijn overeengekomen, bijvoorbeeld voor verduurzaming, geldt daarvoor een aparte afspraak.

 

Het is bijzonder dat belangrijke spelers in de vrije markt dit voorstel doen. Het kenmerk van de vrije huursector is immers dat zowel de aanvangshuur als de jaarlijkse huurverhoging contractueel tussen verhuurder en huurder worden overeengekomen. Contractueel kan die reële huurverhoging (dus boven inflatie) 3%, 4% of zelfs 5% bedragen. In plaats daarvan stelt IVBN nu een wettelijke maatregel voor. Dat doet IVBN omdat er te veel andere spelers in de vrije markt actief zijn, die met hogere huurverhogingen zouden kunnen doorgaan. Zij laten dan het (politieke) beeld intact dat de huurders in de vrije markt vogelvrij zijn. IVBN bestrijdt die (hardnekkige) beeldvorming en laat aan de hand van eigen cijfers zien dat de leden van IVBN over de laatste zeven jaar gemiddeld slechts 1% boven inflatie hebben gevraagd.

 

Het enige echt ‘vrije’ element in de vrije sector huur is dan nog de aanvangshuur voor een nieuwe huurder. Die aanvangshuur blijft gebaseerd op de kwaliteit, de voorzieningen en de ligging van de huurwoning. IVBN gaat de sector wel voorstellen om de aspirant-huurder meer informatie te geven over de markthuur (bijvoorbeeld de huur per m2), zodat er een betere vergelijking kan worden gemaakt en excessieve huren zichtbaar worden.

 

De wettelijke beperking van de huurverhoging voor zittende huurders stelt IVBN voor om twee redenen. Ten eerste vindt zij dat huurders in de vrije sector meer zekerheid moeten hebben, omdat hogere huurstijgingen dan inflatie plus 2,5% eigenlijk niet meer aanvaardbaar zijn in de huidige tijd, waarin inkomensstijging bij veel groepen niet meer vanzelfsprekend is. Ten tweede speelt de voortdurende politieke onzekerheid over dreigende regulering van de aanvangshuren in de vrije sector. En dat wil IVBN echt voorkomen. Die onzekerheid leidt tot verstarring om investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Ik vind dat de politiek op korte termijn duidelijkheid moet verschaffen over de toekomst van dit toch al veel te kleine marktsegment. Reguleren of stimuleren, dát is de politieke keuze.

 

In veel gevallen wordt er na mutatie van een huurder weer fors geïnvesteerd in een opnieuw te verhuren woning. Ook als er géén investeringen plaatsvinden, wordt een nieuwe markthuur gevraagd voor die woning. Die zal in veel situaties iets hoger liggen dan eerder. Bij een zeer langdurige verhuurperiode voorafgaand aan de mutatie, zal het voorkomen dat er wél een stevige verhoging van de nieuwe huur plaatsvindt. Dat leidt meestal tot onrust bij de overige zittende huurders, die vrezen met jaarlijks achterelkaar volgehouden forse huurverhogingen de huur niet meer te kunnen opbrengen. Met het voorstel van IVBN wordt zittende huurders daarom meer zekerheid geboden.

 

 

Frank van Blokland, Directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN)