Maarten van der Spek: De noodzaak van duurzaam en activistisch vastgoedbeleggen

25 juni 2024

Begin deze maand nam de Tweede Kamer een motie aan dat een ‘koopkrachtig pensioen altijd centraal moet staan’ bij pensioenfondsen. Deze motie was vooral gedreven door het beeld dat pensioenfondsen steeds meer activistisch zijn gaan beleggen zonder dat het in het belang is voor de deelnemers. Maar is dat wel zo? Is een activistische houding soms niet juist cruciaal voor het behoud van koopkrachtige pensioenen? Vooral bij beleggen in vastgoed gaan deze juist hand in hand.

Voor het beleggen in vastgoed is het van belang om aandacht te besteden aan duurzaamheid. Als pensioenfondsen dat niet doen, zal dat een negatieve impact hebben op het rendement. Er is ontzettend veel onderzoek gedaan naar de impact van duurzaamheid op vastgoedwaarden en rendementen. Twee wetenschappelijke papers, die van Leskinen et al. (2020)[1] en Contat et al. (2024)[2], zijn hierin zeer verhelderend. Beide studies hebben honderden wetenschappelijke onderzoeken geanalyseerd en onderstrepen de positieve impact van duurzaamheid op vastgoed, zowel in termen van waardecreatie als risicobeheersing. Duurzame gebouwen bieden niet alleen financiële voordelen door hogere waarderingen en lagere operationele kosten, maar ook een betere weerstand tegen klimaatrampen en veranderende regelgeving.

Zo concludeerden Leskinen et al. dat duurzaamheidsmaatregelen, zoals energie-efficiëntie en groene certificeringen, leiden tot een hogere vastgoedwaarde. Woningen en commerciële panden met betere duurzaamheidsscores hebben een premie in verkoopprijzen en huurinkomsten en hebben bovendien lagere operationele kosten, met name op het gebied van energieverbruik en onderhoud.

Contat et al. concludeerden daarentegen op basis van vele onderzoeken dat overstromingsrisico een gemiddeld negatieve impact heeft op de woningprijzen van 5% en 7,5% voor commercieel vastgoed. De kosten van een woningverzekering in Florida zijn niet voor niets geëxplodeerd in de afgelopen jaren. Daarnaast gaven verschillende studies aan dat er een omgekeerde relatie bestaat tussen de energieprestatie van woningen en hypotheekachterstanden.

Het lastige is dat niet elk risico zich op korte termijn vertaalt in een negatieve waardegroei. Dat heeft onder andere te maken met hoe taxateurs dergelijke risico’s meenemen in de waardebepaling. Pas bij een aantoonbaar negatieve impact op de transactieprijs zal de taxateur het kunnen meenemen in zijn waarderingen. Aandelenanalisten rapporteren vergelijkbare problemen, waarbij klimaatrisico's momenteel onvoldoende tot uiting komen in de aandelenkoersen[3]. Als gevolg daarvan zullen sommige managers geneigd zijn om te wachten met verduurzamen, aangezien het kortetermijneffect maar beperkt is. Pensioenfondsen beleggen echter voor de lange termijn en hebben een verantwoordelijkheid om hun portefeuille te beschermen tegen negatieve effecten. Het loont dus voor pensioenfondsen om zich activistisch op te stellen ten aanzien van vastgoed, om deze negatieve effecten op de lange termijn te vermijden en dus een beter rendement te behalen.

Natuurlijk moeten we kritisch blijven ten aanzien van onze pensioenfondsen. Laten we echter ook erkennen dat duurzaam en gericht activistisch beleggen essentieel is voor de langetermijngezondheid van onze pensioenen. Het is niet alleen verstandig, het is noodzakelijk voor een goed rendement.

 

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het helpen van beleggers en managers in het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het risico-rendementsprofiel.