Maarten van der Spek: Vastgoed, de vergeten winnaar van morgen
Maarten van der Spek: Vastgoed, de vergeten winnaar van morgen
Door Maarten van der Spek
Private equity en met name private credit floreren, aangejaagd door recente successen. Vastgoed heeft het slecht gedaan, maar is op basis van de outlook het overwegen waard.
Recent voorspelde J.P. Morgan's David Lebovitz dat het rendement van vastgoed de komende tien jaar weleens hoger zou kunnen uitpakken dan dat van private equity (bron: PERE, 13/11/24). Verschillende indicatoren kunnen deze veronderstelling onderbouwen en wijzen inderdaad op een sterkere performance van vastgoed. Private equity heeft het afgelopen decennium uitzonderlijke rendementen behaald, ruim boven het historisch gemiddelde.
Onderzoek heeft bovendien aangetoond dat toekomstige private equity-rendementen negatief zijn gecorreleerd met de kapitaalinstroom. En aangezien de kapitaalinstroom in private equity in de afgelopen jaren uitzonderlijk hoog was (al liet 2024 een duidelijke afzwakking zien), is een normalisering van de rendementen zeer waarschijnlijk. Vastgoed daarentegen heeft recent een mindere periode doorgemaakt, vooral door rentestijgingen en waardedalingen. Juist deze dip creëert interessante kansen.
Private equity-bubble?
De vastgoedsector heeft recent een pijnlijke maar noodzakelijke correctie ondergaan om aan te sluiten bij de huidige hogere rentestand. Het resultaat? Beleggers kunnen nu hoogwaardige vastgoedobjecten verwerven tegen aantrekkelijke prijzen. Private equity heeft daarentegen nog geen vergelijkbare herwaardering doorgemaakt.
Er zijn bovendien verschillende rode vlaggen die wijzen op mogelijk te hoge waarderingen in private equity. Het feit dat zelfs celebrities eigen fondsen oprichten (Kim Kardashian, Jay-Z) is een veelzeggend signaal. Daarnaast worstelen PE-fondsen met een groeiend exitprobleem door de hoge rentes. Door kunstmatig hoge waarderingen kan er alleen verkocht worden tegen tegenvallende prijzen. Om lagere rendementen te vermijden, stellen veel fondsen exits uit. Tot slot zijn er ook steeds meer voorbeelden waarbij private equity een negatieve invloed heeft op de samenleving (brandweerwagens die niet werken in LA, medische kosten die stijgen door PE ), wat het imago niet echt bevordert.
Robuuste vastgoedvooruitzichten
Deze marktsignalen spelen zich af tegen een complexe macro-economische achtergrond. Met de aanhoudende inflatie en politieke spanningen lijkt een langdurig hogere rente niet onwaarschijnlijk. Waar dit voor private equity een uitdaging vormt, heeft vastgoed zich al lang en breed aangepast aan dit nieuwe normaal. De fundamenten van vastgoed zijn bovendien solide: buiten enkele kantorenmarkten zijn de leegstandscijfers laag, terwijl nieuwbouw door marktomstandigheden de afgelopen jaren beperkt is. Deze combinatie schept ruimte voor inflatiegedreven huurgroei en dat is een zeer aantrekkelijk vooruitzicht voor beleggers.
Private equity staat daarentegen voor een uitdagende periode. De uitzonderlijke rendementen uit het verleden hebben torenhoge verwachtingen gecreëerd, die steeds moeilijker waar te maken zijn. De eerste tekenen van afvlakkende rendementen zijn al zichtbaar. Vooral voor fondsen die hun einddatum naderen, wordt het spannend: het realiseren van exits in een hoge rente-omgeving wordt een complexe opgave.
De juiste afweging binnen alternatives
De huidige fixatie van institutionele beleggers op private equity en private credit is begrijpelijk, gezien hun indrukwekkende track record. Maar succesvolle beleggers kijken verder dan recente prestaties. De combinatie van gecorrigeerde waarderingen, solide fundamenten en een beperkt vastgoedaanbod biedt juist nu uitgelezen kansen. Waar private equity de winnaar was van het vorige decennium, lijkt vastgoed klaar voor een comeback. De cruciale vraag is niet óf, maar wélke beleggers de moed hebben om tegen de stroom in te zwemmen en daar straks de vruchten van te plukken.