Bouwinvest: de toekomst van de Nederlandse detailhandel is multichannel

28 november 2019

Retailers in Nederland dienen een ‘multichannel’ toekomst te omarmen om de bedreigingen van e-commerce en de vergrijzing het hoofd te bieden, aldus een nieuw rapport over het Nederlandse detailhandelslandschap van vastgoedinvesteerder Bouwinvest. De unieke kenmerken van de Nederlandse detailhandel hebben tot nu toe bijgedragen aan het pareren van de opkomst van e-commerce die zoveel internationale markten treft. Inmiddels groeit de druk en daarmee zal de ontwikkeling van grote en kleinere steden steeds verder uiteenlopen.

Collin Boelhouwer, Director Dutch Retail Investments bij Bouwinvest: ‘De markten voor winkelvastgoed staan ​​in veel landen over de hele wereld onder druk vanwege de groei van onlineverkopen, demografische ontwikkelingen, economische onzekerheden en veranderende consumentenvoorkeuren. Winkellocaties in de grootste steden van Nederland hebben het afgelopen decennium echter uitstekend gepresteerd, met lage of slechts licht stijgende leegstand, in vergelijking met de meeste kleinere stedelijke centra. We verwachten dat deze trend zich in de komende 15 jaar zal voortzetten, omdat de grote steden ​​de sterkste bevolkingsgroei zullen boeken en het minst worden getroffen door de vergrijzing van de bevolking. Naarmate de detailhandel zich steeds meer op verschillende verkoopkanalen richt ofwel ‘multichannel’ wordt, wordt de afstand tussen de sterkste en zwakste retaillocaties in heel Nederland steeds groter.’

Met 1,59 m² winkelruimte per hoofd van de bevolking staat Nederland op de derde plaats op het vasteland van Europa achter Oostenrijk en België – ook al is dat cijfer lager dan de VS, het VK en Australië. De veerkracht van de Nederlandse detailhandel wordt ondersteund door de unieke kenmerken van de markt, waaronder het compacte karakter van het land, de sleutelrol van buurtwinkelcentra, en strenge stedenbouwkundige regelgeving die hebben bijgedragen aan de gecontroleerde ontwikkeling van hypermarkten en grootschalige detailhandelsvestigingen buiten de stad.

Er zijn echter verschillen binnen het land. De winkelleegstand is relatief bescheiden in de dichtbevolkte Randstad in het westen van het land. Met name in de grote steden, waaronder Amsterdam en Utrecht, waar het aantal mensen in de leeftijdscategorie 15-65 slechts licht afneemt. Daaruit bestaat dan ook de overgrote meerderheid van de consumenten die de winkelstraten in de binnenstad bezoeken. Provinciale steden zoals Alkmaar, Alphen, Apeldoorn en Venlo, met structureel oudere bevolkingsgroepen, ervaren daarentegen een afname van de levendigheid en diversiteit van het winkelaanbod.

Jeroen Jansen, Research Manager Dutch Commercial Markets, zegt: ‘Nederland is niet immuun voor de gevolgen van de trends die we ook in de internationale retailmarkten zien. In de eerste helft van 2019 waren de investeringsvolumes in retailvastgoed gehalveerd in vergelijking met dezelfde periode in 2018. De huur- en vastgoedwaarde van winkels en winkelcentra zijn in het hele land gedaald, maar omdat winkeliers op sterke locaties willen blijven huren, verwachten we daar geen grote schommelingen in de huurniveaus. Binnenstedelijke winkelstraten op B-locaties in de grootste steden en grootschalige winkelcentra zijn ook goed gepositioneerd, hoewel deze laatste een grotere afwijking vertonen wat betreft totaalrendement.’

Naast de toenemende penetratie van e-commerce – die naar verwachting in Nederland vrijwel zal verdubbelen tot 19% in 2025 – worstelen retailers met sociaaleconomische ontwikkelingen, zoals dalende besteedbare inkomens bij grote delen van de bevolking en een verschuiving naar diensten en uitgaven aan gezondheidszorg. Wat de detailhandelssegmenten betreft, hebben Nederlandse supermarkten zich het afgelopen decennium staande gehouden en verhuurders van retailvastgoed willen deze dan ook graag als huurders hebben van regionale winkelcentra en lokale buurtcentra. Andere detailhandelssegmenten zoals mode, speelgoed en consumentenelektronica worden het zwaarst getroffen door de groei van de onlineverkoop ten koste van fysieke winkels.

Jeroen Jansen concludeerde: ‘In de toekomst zullen er minder winkels zijn, maar de overblijvende winkeliers zullen beter zijn. We verwachten een verregaande symbiose tussen onlinekanalen en fysieke winkels. Er is maar één weg vooruit: de toekomst van de Nederlandse detailhandel is multichannel.’