Ronde Tafel Infrastructure & Real Estate Debt (deel 1)

4 mei 2023

Nog niet zo heel lang geleden werd nauwelijks naar infra en real estate debt gekeken als alternatief voor andere vastrentende beleggingscategorieën. Daar is verandering in gekomen. Beleggers moeten tenminste overwegen of ze erin willen investeren of niet. Het is momenteel een goed moment om weer in debt te beleggen.

Dat bleek tijdens de Ronde Tafel die Financial Investigator organiseerde over Infrastructure & Real Estate Debt. Acht experts gingen onder leiding van Harry Geels in gesprek over de mogelijkheden en uitdagingen van deze beleggingscategorie.

Dit is deel 1 van het verslag.

Door Hans Amesz

Wat is de reden om te investeren in infrastructuur en private debt?

Viktor Kozel: ‘De vraag naar infra debt is de afgelopen jaren sterk toegenomen en zal dat naar verwachting blijven doen, vooral omdat we momenteel in een onzekere, onveilige wereld leven. De asset class is veerkrachtig en defensief en vanuit een risico-oogpunt daarom aantrekkelijk. Verder voegt infrastructuur diversificatie toe aan de portefeuille. Infrastructuur presteert over het algemeen beter dan beursgenoteerde aandelen en obligaties. Er is een index voor infra debt die consequent meer dan honderd basispunten hoger is dan de investment-grade obligatie-index. Het risico-rendementsprofiel van infrastructuur is dus aantrekkelijk voor beleggers.’

Lisa Crass: ‘Ik wil hier het ESG-aspect aan toevoegen: infrastructuur zal van nature vaak positief bijdragen aan milieu- of sociale doelstellingen, omdat deze sector onze economieën en gemeenschappen schraagt.’

Bert Schoen: ‘Infrastructuur biedt mogelijkheden om exposure te krijgen naar specifieke subsectoren als bijvoorbeeld de energietransitie.’

Claus Fintzen: ‘Obligaties zijn vooral door het beleid van de centrale banken steeds minder aantrekkelijk geworden. Beleggers zijn gaan beseffen dat infrastructuur in staat is om langdurig stabiele kasstromen te genereren.’

Markus Schaen: ‘Onze klanten zijn steeds meer geïnteresseerd in impact investing, onder meer in de energietransitie. Infra debt is een van de asset classes waarin impact gecreëerd kan worden. Vanuit het oogpunt van diversificatie is investeren hierin aantrekkelijk, evenals de illiquiditeitspremie. Verder vinden veel van onze klanten het prettig dat we in real assets investeren. Bijvoorbeeld in windparken. Dat correspondeert met hun klimaat- en milieuambities.’

Wat is er te zeggen over vastgoedschulden?

Duncan Batty: ‘Als belegger in vastgoedschulden profiteer je van zekerheid over iets met intrinsieke waarde. Je hebt een aanzienlijke aandelenkapitaalbuffer achter je in de kapitaalstructuur, die verliezen absorbeert. Bij volatiliteit in de onderliggende vastgoedmarkten is sprake van een flinke hoeveelheid neerwaartse bescherming. Sinds de wereldwijde financiële crisis is het risico van beleggen in real estate debt gedaald en het rendement gestegen. Ik denk dat de dynamiek in de huidige marktomgeving gunstig uitvalt voor de belegger. Dit is typisch een markt met variabele rentes, dus men kan profiteren van de stijgende basisrente. Omdat real estate debt meestal bilateraal is – markttransacties worden doorgaans op bilaterale basis gedaan – heb je als belegger de mogelijkheid om te kiezen en mandaten te creëren, fondsstructuren, om je die risicoen rendementsexposure te geven die je zoekt.’

Beleggers zijn gaan beseffen dat infrastructuur in staat is om langdurig stabiele kasstromen te genereren.

David Mortimer: ‘Er zijn niet veel institutionele beleggers die een exposure naar vastgoedfinanciering hebben. Dat is een gemiste kans. Het gaat om een diepe, volwassen markt met een omvang van circa een biljoen euro in Europa. Vastgoedfinanciering biedt diversificatie, bescherming tegen neerwaartse risico’s, zekerheid dankzij het fysieke onderpand en in de huidige markt interessante voor risico gecorrigeerde rendementen die gunstig afsteken ten opzichte van aandelen.’

Wee Mien Cheung: ‘Op dit moment lijkt debt interessanter dan eigen vermogen. Maar dat gezegd hebbende, moet worden vastgesteld dat verzekeraars, vanwege het kapitaalbeslag, een grotere voorkeur hebben voor infrastructuur dan voor onroerend goed. Vastgoedschulden zijn veel sterker gecorreleerd met economische neergang. Wat betreft de financiering van bedrijfsvastgoed zijn de betreffende bedrijven steeds meer aangewezen op institutioneel geld omdat de banken daar minder happig op zijn geworden. Vastgoed is een minder gereguleerde asset class dan infrastructuur, wat gepaard gaat met meer commercieel bedrijfsrisico.

Schoen: ‘Infrastructuurinvesteerders waren tien jaar geleden vooral geïnteresseerd in langetermijnleningen tegen een vaste rentevoet. Vooral in de afgelopen vijf jaar zien wij meer interesse in leningen met een termijn van vijf tot zeven jaar en met een variabele rente. Op dit moment biedt de asset class dus nogal wat mogelijkheden voor beleggers.’

Fintzen: ‘Ik denk dat het merendeel van de infrastructuur wordt gefinancierd door de banken. Infrastructuur is zo breed, dat er ook sprake is van langlopende projectfinanciering, van 30 tot soms wel 40 jaar. Voor institutionele beleggers zijn dit aantrekkelijke leningen, want die passen goed bij hun verplichtingen. Er bestaat overigens een grijs gebied tussen infra en real estate debt.’

Crass: ‘Het feit dat de vastgoedmarkt veel meer gevestigd is en een langere geschiedenis heeft dan de infrastructuurmarkt, heeft geleid tot een meer gestructureerde financiering, denk aan RMBS, CMBS et cetera. In de vastgoedmarkt is ook sprake van een veel groter volume aan kapitaalmarktfinanciering. Verder denk ik dat de vastgoedmarkt meer afhankelijk is van de prestaties van de onderliggende assets.’

Fintzen: ‘Dat is een interessant punt. Bij infrastructuur is het vaak zo dat de belegger niet in het bezit is van de assets, terwijl dat bij vastgoed eigenlijk altijd wel het geval is.’

Hier leest u deel 2 en hier deel 3 van de Ronde Tafel over ‘Infrastructure & Real Estate Debt’.