UBS AM: Aantrekkelijk instapmoment voor woningsegment vastgoedmarkt

26 januari 2024

De forse rentestijgingen in de nasleep van de pandemie zorgen voor een prijscorrectie in het woningsegment binnen de vastgoedmarkt, en stilaan ook voor een aantrekkelijk instapmoment voor beleggers. Dat schrijft het Real Estate and Private Markets team van vermogensbeheerder UBS AM in zijn laatste rapport.

Belangrijkste punten: 

• Er is een onbalans tussen vraag en aanbod in de markt voor huurwoningen in veel ontwikkelde landen. Er is een gebrek aan goede huurwoningen en dat zal naar verwachting ook zo blijven.  
• En dat terwijl het aantal huishoudens in veel grote markten de komende vijf jaar blijft stijgen. Het groeitempo kan wel licht afnemen in vergelijking met de periode 2011-2018. 
• Huurwoningen bieden beleggers zowel een goede bescherming tegen inflatie, als een potentieel voor reële huurgroei. 
• Institutioneel, residentieel vastgoed staat sterk in de Amerikaanse, Japanse en Zwitserse kernmarkten, maar komt nu ook op in het VK, Ierland, Spanje en Australië. 
• Historisch gezien leveren woningen wereldwijd een rendement op dat iets boven de bredere vastgoedmarkt ligt, met een iets lagere volatiliteit.  
• Voor de periode 2024-26 verwacht UBS AM een totaalrendement van ongeveer 6% per jaar, in lokale valuta voor woningen zonder hefboomwerking, met een versnelling vanaf 2025. 

Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS AM: 

'De markten voor huurwoningen zijn al geruime tijd krap wat betreft hun evenwicht tussen vraag en aanbod, en zullen dat naar verwachting ook blijven. De forse rentestijgingen in de nasleep van de pandemie hebben voor een prijscorrectie gezorgd, en daarmee ook een aantrekkelijk instappunt. We denken dat de fundamenten van de sector op lange termijn goed zijn in functie van de huurgroei. De sector ontwikkelt zich ook in meer landen, met nieuwe verhuurformats.'

'Net als op de bredere vastgoedmarkt hebben de koersen voor huurwoningen vanaf medio 2022 een aanzienlijke correctie doorgemaakt. Ze moesten tegelijk de scherpe rentestijgingen van de centrale banken verteren, en de inflatie bestrijden die in tientallen jaren niet zo hoog was geweest.'

'In het derde kwartaal van 2023 waren de wereldwijde kapitaalwaarden in lokale valuta voor woningen met 9 procent gedaald ten opzichte van de piek in het tweede kwartaal van 2022. Dat gebeurde zowel in de VS, maar ook in het VK en andere Europese markten.'

'De waarde van het woningkapitaal in Japan bleef daarentegen stijgen, met een stijging van 2,5 procent op jaarbasis in het derde kwartaal van 2023. De ongewijzigde rente in Japan heeft niet dezelfde neerwaartse druk uitgeoefend. Bovendien is Japan ook een aantrekkelijke markt voor buitenlandse beleggers. Dat komt door de aanzienlijke afdekkingswinsten op beleggingen in de Japanse yen.'

'In de loop van 2024 zou de waarde van het segment zijn bodem moeten bereiken. Dat kan een aantrekkelijk instappunt opleveren voor beleggers. Bovendien zouden activa en portefeuilles tegen gereduceerde prijzen op de markt moeten komen. Sommige eigenaars zullen snel willen verkopen om liquiditeitsredenen, ofwel omdat ze moeite hebben om hun schulden te herfinancieren. De banken hebben in 2023 de leencriteria aangescherpt, waardoor het moeilijker wordt om bestaande schulden te herfinancieren en schulden veilig te stellen voor nieuwe investeringen.'

'Woningen kunnen dus aantrekkelijke kansen bieden voor beleggers. De prijzen ogen interessant na de sterke rentestijgingen in de nasleep van de pandemie. Daarnaast verwachten we dat scherp geprijsde deals een aantrekkelijk instappunt zullen zijn voor beleggers.'

'Bovendien zijn de onderliggende fundamenten van de sector op de lange termijn positief vanwege onder meer de reële huurgroei en het rendement voor beleggers. Het institutionele, residentieel vastgoed groeit in markten waarin het voorheen niet aanwezig was en er ontstaan nieuwe niches in het vastgoed. Daarnaast speelt de woningsector belangrijke rol bij het energieverbruik en de CO₂-uitstoot te verminderen, en daarmee de kans om een positieve sociale impact te hebben.'