Maarten van der Spek: Rendementseis vastgoed ingewikkeld maar essentieel

20 februari 2024

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory

Met vastgoed is het voor politici vaak makkelijk scoren bij het grote publiek. Zo ook nu weer, met de rendementseis. Effectief beleid daarvoor uitvoeren blijkt echter complex.

Om de woningmarkt betaalbaar te houden riepen politici woningbeleggers op om met minder rendement genoegen te nemen. Maar een lagere rendementseis lost het probleem niet op. Bovendien worden de uiteindelijke beleggers, bijvoorbeeld gepensioneerden, niet geholpen met een lager rendement. Voor een echte oplossing moeten politici het structurele tekort aan woningen aanpakken, maar daar kan je op korte termijn natuurlijk niet mee scoren.

Ook het vaststellen van een rendementseis voor privaat vastgoed klinkt eenvoudig. De uitvoering is echter veel complexer als je het goed wilt doen. Een rendementseis is een essentieel hulpmiddel om te bepalen of een nieuwe belegging het risico waard is en moet de volgende drie fundamentele eigenschappen bezitten:

1. Ze moet gekoppeld zijn aan de huidige kapitaalmarkt.
2. Ze moet verbonden zijn met de asset allocatie.
3. Ze moet een weerspiegeling zijn van alle betrokken investeringsrisico's.

Het verwerken van deze eigenschappen kan per investeerder enigszins verschillen, maar het principe is altijd hetzelfde. Het startpunt van een rendementseis is de marktrente. Als de rente stijgt, dan is het niet meer dan logisch om het vereist rendement te verhogen, aangezien het risicovrije alternatief, de staatsobligatie, ook een hoger rendement zal genereren.

Interessant hierbij is dat, met de huidige hoge rentes, sommige modellen een rendementseis genereren die hoger ligt dan de huidige verwachte rendementen. Een dergelijk investeringsklimaat was er ook midden jaren tachtig, een periode met zeer hoge inflatie en hoge rentes, en in de jaren rond de financiële crisis (2005-2008), een periode waarin vastgoed overgewaardeerd was door het gebruik van te veel financiering.

Zo’n periode is lastig voor managers die kapitaal beschikbaar hebben om te investeren. Het vraagt begrip voor investeerders die op dit moment, gegeven het risico, andere, beter renderende opties hebben. Het is dan ook bijzonder kortzichtig om te roepen dat institutionele beleggers maar met minder rendement genoegen moeten nemen, terwijl ze wel al het risico dragen en bovendien een verantwoordelijkheid hebben naar hun achterban.

De tweede fundamentele eigenschap is de koppeling van de rendementseis aan de strategische allocatie.  Als er bijvoorbeeld op lange termijn uitgegaan wordt van een vastgoedrendement van 6%, terwijl het risicovrije rendement 4% is, dan is de gemiddelde vastgoedrisicopremie 2%. Deze premie is een afspiegeling van het extra rendement dat een gemiddelde vastgoedbelegging moet leveren ten opzichte van het risicovrije rendement. Door deze koppeling zal elke nieuwe belegging voor een positieve bijdrage zorgen binnen de strategische allocatie.

Tot slot is het cruciaal om alle specifieke investeringsrisico's te vertalen naar een op- of afslag van de risicopremie. Als u meer of minder risico neemt ten opzichte van uw benchmark, is het belangrijk om uw vereiste rendement te verhogen of te verlagen. De beleggingsrisico’s die hieronder vallen zijn onder andere landen- en sectorrisico, leverage, style, ontwikkelingsrisico, beleggingshorizon en valuta. Al deze factoren horen meegenomen te worden in een rendementseis.

Zoals politici gemakkelijk punten scoren met simplistische voorstellen, onderstreept de realiteit de noodzaak van een doordachte benadering die rekening houdt met het complexe samenspel van factoren die de markt beïnvloeden. Het opstellen van een rendementseis is ook veel complexer dan menig denkt en ervaring leert dat dit vaak onvoldoende wordt meegenomen in het beleggingsproces.

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het helpen van beleggers en managers in het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het risico-rendementsprofiel.

Meer columns van Maarten van der Spek