Judith Norbart: Ook de financiële puzzel moet gelegd worden

3 mei 2024

De omvang van de financiële opgave voor de Nederlandse woningmarkt is geen mysterie. Schattingen wijzen op een investeringsbehoefte van ongeveer € 400 miljard. De vraag hoe we dit benodigde kapitaal gaan mobiliseren, blijft nog altijd onbeantwoord.

Door Judith Norbart, Directeur, IVBN

Vooral in het middensegment van de woningmarkt, waar de druk het grootst is, zijn woningcorporaties en institutionele beleggers aan zet om de benodigde investeringen te doen. Zij zijn opgesteld voor de realisatie van zo’n 175.000 woningen in het middensegment. Dat is een investering van ruwweg € 60 tot 70 miljard als we uitgaan van een gemiddelde woningprijs van € 350.000 tot € 400.000.

Woningcorporaties geven aan dat het vrijgekomen geld door de afschaffing van de verhuurdersheffing bij lange na niet toereikend is voor de benodigde investeringen voor nieuwbouw én verduurzaming. Zij pleiten daarom voor afschaffing van de Vpb en de Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD). Maar dat betreft geld dat niet zomaar beschikbaar is op de Rijksbegroting.

Institutionele beleggers hebben de afgelopen jaren gemiddeld 9.000 huurwoningen per jaar toegevoegd aan de woningmarkt, voornamelijk in het middensegment. Dat aantal willen ze blijvend toevoegen en liever nog vergroten. Omdat zij onder marktcondities werken, hangt hun investeringsbereidheid nauw samen met het investeringsklimaat. Pensioengeld kan immers alleen een weg naar de woningmarkt vinden als het financieel haalbaar is binnen een stabiel investeringsklimaat dat kansen biedt en stimuleert. Dit geldt zowel voor Nederlandse pensioenbeleggers als voor internationale (institutionele) beleggers.

De rol van internationaal kapitaal mag niet worden onderschat. Het speelt een bepalende rol in het aanvullen van binnenlands vermogen, waardoor het in financiële zin mogelijk wordt te versnellen. Internationaal kapitaal moet daarom een duidelijke plek krijgen in de financiële paragraaf van het te voeren woningmarktbeleid, het is van onschatbare waarde in deze complexe situatie.

Ondanks dat de minister de noodzaak van externe investeringen erkent, blijft er op dit punt politieke verdeeldheid bestaan. Sommige partijen blijven investeerders als een bedreiging zien en zijn al helemaal terughoudend om buitenlandse investeerders een rol te laten spelen op de woningmarkt. Deze verdeeldheid ondermijnt niet alleen de urgentie van het probleem, maar belemmert ook de ontwikkeling van effectief beleid. Want de enige weg naar oplossingen is beleid dat stimuleert en internationaal concurrerend is. Om de financiële puzzel van de Nederlandse woningmarkt op te lossen, zijn doortastende beleidsmaatregelen nodig die investeringen stimuleren en samenwerking tussen publieke en private partijen bevorderen.

We kunnen niet langer wegkijken van de complexiteit van de financiële kant van het probleem. We moeten het beest in de bek kijken. Quick fixes zijn een illusie. Onzekerheid is een rem die tot stilstand leidt, en stilstand is geen optie als we de woningnood serieus en duurzaam willen aanpakken. Het is essentieel dat we afstappen van verdeeldheid en dat we beleid ontwikkelen dat stimuleert in plaats van remt en dat álle partijen aanmoedigt om hun rol te spelen bij het oplossen van deze crisis, zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers. Alleen dan kunnen we een betere Nederlandse woningmarkt creëren waarin iedereen een veilig en betaalbaar thuis kan vinden.