Ronde Tafel 'Beleggen in Hypotheken’ - Deel 3: De rol van ESG in de portefeuille

6 mei 2024

Hoe belangrijk is ESG voor beleggers in hypotheken en wat zijn de uitdagingen op dat gebied? Ook daarover spraken de 9 deelnemers aan de Ronde Tafel 'Beleggen in Hypotheken'.

Door Bouko de Groot

Dit is deel 3 van het verslag. Deel 1 lees je hier en deel 2 lees je hier.

Hoe belangrijk is ESG in de portefeuille en wat zijn de uitdagingen daar?

Van Werven: ‘Wat wij als institutionele belegger willen, is voor een heel groot deel afhankelijk van wat onze pensioendeelnemers willen. In ons fonds wordt bijvoorbeeld de S uit ESG heel belangrijk gevonden. De S in de context van hypotheken betekent dan bijvoorbeeld hoe je als hypotheeknemer om moet gaan met wanbetaling. Dat kan een pensioenfonds in een spagaat brengen: aan de ene kant wil je het kredietrisico van de portefeuille op peil houden, maar aan de andere kant willen we als fonds ook hypotheekgevers ondersteunen in geval van betalingsproblemen. Dat kan lastig zijn, maar onze deelnemers hebben het wel als één van de prioriteiten aangewezen. De E van ESG richt zich vooral op de klimaatimpact van woningen. Voor hypotheken zijn dat fysieke risico’s, die zijn verzekerd, en transitierisico’s. Wij vragen aan onze deelnemers hoe zij hier tegenover staan en een meerderheid is van mening dat verduurzaming van de portefeuille – indien noodzakelijk – rendement mag kosten.’

Ramaekers: ‘We moeten het ook zo groot mogelijk en sámen aanpakken. Op dit moment is de totale woningvoorraad in Nederland ongeveer 8,1 miljoen. Als we kijken naar het aantal woningen in 2050, zal het merendeel van die woningen nu al om ons heen staan. Ons doel moet daarom zijn om gezámenlijk die verduurzaming in te zetten, met onze investeerders, met de huiseigenaren, om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Daarbij moeten we de consument zo veel mogelijk helpen om het makkelijk te maken. Bijvoorbeeld door al bij een offerte automatisch een duurzaamheidslening mee te geven, zodat je zelfs naderhand nog tegen de consument kan zeggen ‘Je hebt nog een duurzaamheidsdepot dat je kan gebruiken om te verduurzamen.’ Kortom, het de consument zo makkelijk mogelijk maken en het sámen oppakken.’

Je moet vooral in de eigen woningvoorraad zorgen voor een transitie naar betere energielabels.

Sevdican: ‘Je moet ook nadenken over hoe je klanten een prikkel geeft om te verduurzamen. Met onze proposities willen we alle woningeigenaren helpen met het verduurzamen van hun huis, ongeacht het energielabel dat zij momenteel hebben. Wij streven naar een duurzame en inclusieve samenleving waarin we plezierig met elkaar samenleven en niemand zich buitengesloten voelt. Dat kan onder andere met een groen leningdeel, waarbij je een korting geeft als huiseigenaren verduurzamen. Het maakt dan niet uit naar welk label je gaat. Daarnaast moet de klant gefaciliteerd worden. Zij zullen namelijk minder snel zelf actie ondernemen, dus moet je een handreiking en tools bieden om te verduurzamen. Daarbij hoort ook het stimuleren van verduurzamingsadvies bij intermediairs en hoe zij dit meenemen naar de klant, zoals advies over verbetering van de carbon footprint van de woning. Als geldverstrekker heb je slechts een bepaalde span of control en die moet je benutten: geef goede productproposities met een korting, idealiter gecombineerd met een energielabel en hoe je daarnaartoe wil groeien. Om een portefeuille te construeren als investeerder, om klanten direct te helpen en het ze zo makkelijk mogelijk te maken, maar ook om een korting te bieden wanneer ze maar € 10.000 gaan verduurzamen terwijl dat niet eens impact heeft op hun energielabel. Je moet gewoon maximaal faciliterend zijn.’ 

Schaen: ‘Idealiter komen de mensen die meer financiële ruimte hebben in huizen met slechte energielabels, omdat ze enerzijds de mogelijkheid hebben om de transitie te betalen of die hogere hypotheek te financieren en anderzijds een buffer hebben om eventueel hogere energierekeningen te betalen. Tegelijkertijd komen dan de mensen die een minder grote financiële buffer hebben in A-labelwoningen terecht. In de praktijk lijkt het echter eerder omgekeerd te zijn. Ik denk dat wij een bijdrage moeten leveren om de transitie mogelijk te maken. Nederland heeft een bepaalde woningvoorraad – daar komt iets bij, daar valt iets af, maar je moet vooral in de eigen woningvoorraad zorgen voor een transitie naar betere energielabels. En hoewel het voordeel van de daardoor hogere woningwaarde bij de eigenaar ligt, heeft de verstrekker dan bijvoorbeeld weer het voordeel van een verlaging van het kredietrisico.’

Prins: ‘Verduurzaming in de portefeuilles is erg belangrijk voor ons en voor onze klanten die in woninghypotheken beleggen. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad heeft daarbij prioriteit. Enkel hypotheken verstrekken op woningen met goede energielabels lijkt niet de oplossing. Wij zien dat de hypotheekverstrekkers waar onze klanten in beleggen stappen blijven zetten met het aansporen van verduurzaming door geldnemers, zowel bij de start van de lening als in toenemende mate ook tijdens de looptijd van de lening. We zien wel dat regelgeving hierbij kan helpen. Het verplichten van het energielabel en aangescherpte normen, zoals de labelafhankelijke leencapaciteit, helpen bij de transitie en wij proberen vanuit onze rol als fiduciair beheerder bij te dragen aan deze transitie door de verduurzamingswensen van onze klanten te blijven benadrukken.’

Het mooiste moment om te verduurzamen is bij de aankoop van de woning, maar dat is dan vaak niet het eerste waar de klant aan denkt.

Koops: ‘Het mooiste moment om te verduurzamen is bij de aankoop van de woning, maar dat is dan vaak niet het eerste waar de klant aan denkt. De hypotheek verhogen gedurende de looptijd is vaak relatief kostbaar vanwege de bijkomende kosten voor taxatie, advies, bemiddeling en mogelijk de notaris. Wij zien daarom mogelijkheden om met persoonlijke leningen verduurzaming op een later moment te financieren. Het zou mooi zijn als dit type lening ook onder de NHG-garantie kan vallen en als besparingen op energielasten mogen worden meegenomen bij het toetsen van de betaalbaarheid. Een persoonlijke lening voor zonnepanelen of isolatie wordt echter momenteel nog net zoals een lening voor een nieuwe tv getoetst. Dat remt wel de innovatie voor simpelere kredietvormen af die verduurzaming kunnen versnellen. Wij zien het daarom als onze rol om met belanghebbende partijen in gesprek te gaan en te blijven, om zo samen tot oplossingen te komen om de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad te versnellen.’ 

Van Hilten: ‘Wij hebben vorig jaar een uitvraag gedaan onder hypotheekklanten. Hieruit kwam naar voren dat zij vooral ontzorgd willen worden en dat zij snel zullen afhaken als het te complex wordt om te verduurzamen. Het geven van kortingen is dus minder bepalend en vaak niet doelmatig: een korting komt terecht bij consumenten met hogere inkomens die al een A-label-woning hebben en niet zozeer meer aan het verduurzamen zijn. Wij richten ons daarom vooral op huizenbezitters die nog daadwerkelijke verbeteringen willen doorvoeren. We proberen voor hen vooral drempels weg te nemen, bijvoorbeeld doordat ze niet naar adviseurs en de notaris hoeven voor een duurzaamheidslening. Ze krijgen ook direct en gratis advies over verbetermogelijkheden. Hiermee proberen we te voorkomen dat ze afhaken. Die aanpak werkt: we zien concrete resultaten.’

Bij lagere energielasten als gevolg van verduurzaming van de woning kan het kredietrisico op die hypotheek ook worden verlaagd.

Vissers: ‘Wij onderscheiden naast de risicocomponent nog een tweede in hypotheekbeleggingen: de positieve bijdrage. Of: hoe kan een hypotheekbelegger bijdragen aan het versnellen van de transitie? Want door bijvoorbeeld die drempels omlaag te brengen, kan je soms indirect invloed uitoefenen om die risico’s in je portefeuille omlaag te krijgen. Zo kan bij lagere energielasten als gevolg van verduurzaming van de woning het kredietrisico op die hypotheek ook worden verlaagd. Maar zoiets geldt niet in alle gevallen. Om die twee, risico en bijdrage, goed naast elkaar te kunnen zetten, is veel data nodig. En daar zit de grootste frustratie: er is een tekort aan data. Bijvoorbeeld over de betrouwbaarheid van het energielabel, of op Europees niveau over de definitie van duurzame woningen. Daarover is nog geen consensus, dus er kan nog niet diepgaand met elkaar gediscussieerd worden over wat de juiste maatregelen zijn en wat verantwoording is. Daar missen we echt nog wel wat meer houvast. Wellicht is het ook daarom dat bij 90% van onze pensioenfondsklanten hypotheken nog minder op ESG gemonitord worden: de beschikbaarheid en de kwaliteit van de daarvoor benodigde data zijn nog te laag. Als je naar de bredere portefeuille van pensioenfondsen kijkt, dan zijn alle andere categorieën beter geschikt om er uitspraken over te doen. En met zoveel laaghangend fruit, gaat het wat langzamer met hypotheken.’ 

Wilson: ‘Als je echt wil bijdragen aan de transitie, is het belangrijk om de portefeuille te churnen en niet zozeer te cherrypicken op de beste energielabels. Alleen is dat inderdaad wel heel lastig. Zo is het op het punt van informatievoorziening richting de consument interessant om te constateren dat de bron van het bericht heel belangrijk is: de geldverstrekker wordt daarbij als minder betrouwbaar gezien dan de overheid. Daar ligt een rol voor ons om dat imago om te draaien. Een andere uitdaging blijft de worsteling tussen de E en de S: je wil die transitie, maar tegelijkertijd wil je niemand uitsluiten. Verder is het goed om een rentekorting af te zetten tegen de inkomsten en karakteristieken van de gehele hypothekenportefeuille. Dan kan er voor het stimuleren van de transitie breder gekeken worden dan alleen naar het lagere rendement op dat specifieke leningdeel. Want als je het alleen maar aanstuurt vanuit het accepteren van een iets lagere spread, dan is de incentive voor consumenten, zo verwacht ik, niet groot genoeg.’