DNB: Verklaringen voor het snelle herstel van huizenprijzen

7 juni 2024

De hogere hypotheekrente van de afgelopen twee jaar zorgde even voor een daling van de huizenprijzen. Maar inmiddels stijgen de prijzen weer. Hoe is dat te verklaren?

Wie nu een hypotheek afsluit, moet een veel hogere hypotheekrente betalen dan twee jaar geleden. De gemiddelde hypotheekrente voor nieuwe afsluiters steeg tussen 2022 en 2023 van 1,6% naar 4,3%, en staat nu rond de 4%.

Een hogere hypotheekrente betekent hogere maandlasten voor huishoudens en beperkt hoeveel zij kunnen lenen. Normaal gesproken betekent dit dat huizenprijzen dalen en dat zagen we in eerste instantie ook: van juli 2022 tot mei 2023 daalden de prijzen landelijk met zo’n 6%. Maar sinds mei 2023 stijgen de huizenprijzen weer en inmiddels liggen ze hoger dan tijdens de vorige piek in 2022, zoals te zien is in figuur 1.

Daarnaast staan huizen minder lang te koop. Gemiddeld is een huis binnen 34 dagen verkocht, terwijl dat een jaar eerder 42 dagen was. Ook wordt weer vaak overboden. Zo is voor meer dan de helft van alle verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2024 meer betaald dan de vraagprijs.

Het snelle herstel van de huizenmarkt roept de vraag op waarom de neergang van de Nederlandse huizenprijzen zo kort en beperkt was en hoe het komt dat ze nu weer stijgen. We zetten een aantal oorzaken op een rij.

Financieringsruimte blijft groot

Een belangrijke verklaring is dat de ‘financieringsruimte’ van huishoudens is gestegen. Financieringsruimte is de hoeveelheid geld die huishoudens maximaal kunnen uitgeven aan een woning. Deze ruimte wordt vooral bepaald door hoeveel een huishouden kan lenen (de leencapaciteit), en dat hangt met name af van de hoogte van de hypotheekrente en het inkomen van een huishouden. Maar ook overwaarde uit een eerdere woning, spaargeld of een familiehypotheek kunnen deel uitmaken van de financieringsruimte.

Door de hogere hypotheekrente kunnen huishoudens minder lenen en neemt de financieringsruimte af. Maar dat wordt gecompenseerd door de sterke inkomensstijging van huishoudens in de afgelopen jaren. Zo zijn in het eerste kwartaal van 2024 de cao-lonen met 6,6% gestegen. Het kwartaal dáárvoor stegen de lonen nog harder, namelijk met 6,8%. Dat was meteen de grootste collectieve loonstijging in meer dan veertig jaar. De leencapaciteit voor huishoudens is daardoor de afgelopen paar jaar stabiel gebleven (zie laatste stuk van figuur 2).

Daarnaast is de financiële positie van Nederlandse huishoudens verbeterd, wat de financieringsruimte verder ondersteunt. In vergelijking met 2011 is de hypotheekschuld in verhouding tot het besteedbaar inkomen gemiddeld gedaald van 257% naar 179% in het tweede kwartaal van 2023. Dit is nog steeds hoog. Huishoudens hebben ook meer spaargeld, zo blijkt uit cijfers van DNB. Hierdoor zijn ze minder gevoelig voor verhogingen van de hypotheekrente en kunnen ze meer besteden aan een huis.

Vaste rente

Een andere reden waarom huizenprijzen relatief snel herstellen, is dat veel Nederlandse huishoudens hun hypotheekrente voor een periode van meer dan 10 jaar hebben vastgezet. Veel huishoudens hebben dit gedaan toen de rente de afgelopen jaren laag was. Hierdoor betaalt een grote groep huishoudens nog steeds de lagere hypotheekrentes die zij in het verleden met de bank hebben afgesproken.

Aangezien kopers in sommige gevallen de openstaande oude hypotheek met deze lage rente voor de resterende rentevaste periode mogen meenemen bij de koop van een nieuw huis, werkt de hogere hypotheekrente vertraagd door in de financieringsruimte. Ook kiezen nieuwe afsluiters het afgelopen jaar steeds meer voor een kortere rentevaste periode of een variabele rente, anticiperend op lagere rentes. Dat vergroot uiteraard de financieringsruimte, maar heeft ook een risico als die lage rente uitblijft.

Tekort aan woningen

Het beperkte woningaanbod is een derde verklaring voor de stijgende huizenprijzen. In tegenstelling tot veel andere markten, zien we op de Nederlandse woningmarkt niet dat een hogere vraag leidt tot een groter aanbod. Daarbij is de woningmarkt een voorraadmarkt: de toevoegingen door nieuwbouw zijn beperkt ten opzichte van de al bestaande hoeveelheid woningen. 

Ondanks de ambitieuze bouwplannen van de overheid, neemt het woningaanbod slechts mondjesmaat toe en blijft het aantal nieuw opgeleverde woningen relatief laag. Het recent gepubliceerde hoofdlijnenakkoord heeft het doel om tot 2030 elk jaar 100.000 nieuwe huizen bij te bouwen. Het huidige demissionaire kabinet heeft hetzelfde doel, maar haalt dit in de praktijk niet. In 2023 werd voor bijna 55.000 nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven. Dit is 15% minder dan in 2022, en voor alleen koopwoningen was dit zelfs 23% minder, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Deze afnames komen mede door de hoge rente en bouwkosten, die bouwprojecten minder winstgevend maken.

Ten slotte laat onderzoek zien dat het aanbod van bestaande woningen in tijden van stijgende hypotheekrentes ook wordt beperkt door het zogenaamde ‘lock-in effect’. Huishoudens die overwegen hun huis te verkopen, zien daarvan af omdat ze verwachten dat de rentekosten voor een nieuwe hypotheek stijgen. Het aantal te koop gezette woningen lag in het eerste kwartaal van 2024 bijvoorbeeld 24% lager dan een jaar geleden, waardoor het aanbod van huizen verder opdroogt.

De betaalbaarheid van woningen voor starters is verder verslechterd

Wat betekent dit allemaal voor iemand die nu een huis wil kopen? De huizenmarkt is vooral voor starters nog steeds bijzonder lastig, aangezien zij vaak nog weinig vermogen hebben opgebouwd en (bijna) alles moeten lenen. Hoge hypotheekrentes drukken hun leencapaciteit, terwijl tegelijkertijd huizenprijzen hoog zijn. Daarom zijn woningen voor hen nog steeds slecht betaalbaar.

Figuur 2 laat de verslechtering van de betaalbaarheid zien ten opzichte van begin 2013. Het toegenomen verschil tussen de leencapaciteit en de huizenprijs betekent dat de Nederlandse woningmarkt sinds 2013 steeds minder betaalbaar is geworden voor starters. Daarmee is de betaalbaarheidsproblematiek op de woningmarkt hardnekkig.

Vooral meer bouwen is nodig, als deel van een breed pakket van samenhangende maatregelen

In het publieke debat krijgen de problemen op de woningmarkt veel aandacht en worden de oorzaken vooral gezocht in het beperkte aanbod. Als oplossing wordt dan ook gefocust op het bouwen van meer woningen. Nu is woningbouw zonder meer noodzakelijk: elk nieuwgebouwd huis verbetert de toegankelijkheid van de woningmarkt. Maar dit is best een uitdaging, gegeven de krappe arbeidsmarkt – ook in de bouw – en schaarste in termen van fysieke ruimte en belasting van het milieu. Aan de aanbodkant kan de overheid ook verschillende maatregelen nemen om niet alleen flink meer te bouwen, maar ook de bestaande voorraad woningen beter te benutten.

Het vergroten van het woningaanbod alleen is niet genoeg; zeker niet op de korte termijn. Een breed samenhangend pakket aan maatregelen is nodig om de problemen op de woningmarkt op te lossen, zowel aan de aanbodkant als de vraagkant. Denk hierbij voor de vraagkant aan het verminderen van belastingvoordelen voor woningbezitters, zoals de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Zo lang een koopwoning financieel aantrekkelijker is dan een huurhuis, zal dit de vraag naar koopwoningen stuwen en huizenprijzen opdrijven. Overigens betekent dit wel dat er voldoende huurwoningen beschikbaar moeten zijn.