Maarten van der Spek: Verban vage vastgoedtermen voorgoed

17 september 2024

Door Maarten van der Spek

De vastgoedwereld is verzadigd met jargon dat niet alleen verwarrend is, maar ook de transparantie en professionaliteit in de sector ondermijnt. Tijd voor verandering.

In vastgoedgesprekken vliegen de buzzwords je vaak om de oren. Gesprekken over het beleggen in een ‘core asset’ op een ‘toplocatie’, of het vinden van ‘value add’-kansen op ‘secondaire locaties’ waarbij ‘actief management’ waarde zou toevoegen, komen vaak voorbij. Deze termen wekken een schijn van deskundigheid, maar zijn vaak betekenisloos en worden niet ondersteund door concrete cijfers. Deze vaagheid schaadt niet alleen beleggers, maar ondermijnt ook het vertrouwen in de vastgoedsector als geheel.

Laten we in plaats van ons te verliezen in vage termen, de focus verleggen naar concrete en meetbare begrippen zoals rendement en risico. Die vormen immers het fundament van elke beleggingsbeslissing. Het beoordelen van vastgoed op basis van herkenbare metrics zorgt ervoor dat beleggers een beter inzicht krijgen in de prestaties van hun portefeuilles. Data speelt hierin een cruciale rol. Zonder harde cijfers is het onmogelijk om op een objectieve manier rendement te meten of risico’s goed in kaart te brengen.

Bovendien blijkt uit onderzoek dat bij grotere vastgoedportefeuilles het merendeel van het rendement bepaald wordt door de strategie en niet door de individuele assets. Toch lijken veel beleggers nog steeds buitenproportioneel veel waarde te hechten aan de selectie van zogenaamde ‘prime’ assets op ‘toplocaties’, zonder voldoende aandacht te schenken aan de optimale strategie.

De rol van data en performance-attributie

In het tijdperk van AI en big data is het inmiddels mogelijk om de vaagheid in vastgoedtermen te doorbreken. Door gebruik te maken van moderne technologieën, data-analyse en performance-attributie kunnen we vage termen vervangen door harde feiten en cijfers. Een term als ‘toplocatie’ kan bijvoorbeeld uitstekend onderbouwd worden met data om aan te geven wat hiermee wordt bedoeld. Er is tevens voldoende marktdata beschikbaar om aan te tonen hoe het risico-rendementsprofiel hiervan zich verhoudt tot andere locaties.

Een andere krachtige tool die kan helpen is de performance-attributie-analyse, waarmee de prestaties van vastgoedportefeuilles gedetailleerd geanalyseerd kunnen worden. Laten we als voorbeeld een fonds nemen dat zich richt op ‘value add’-vastgoedbeleggingen door middel van ‘actief management’. Dit type fonds is doorgaans risicovoller en belooft daarom een hoger rendement. Toch wordt zelden tot nooit volledig geanalyseerd waar de rendementen van zo’n fonds vandaan komen. Wordt het hogere rendement behaald door de markt, door slimme financiering of door het verhuur- of herontwikkelingsteam?

Het zou vanzelfsprekend moeten zijn dat managers dit inzichtelijk maken, zodat beleggers precies weten welke value add ze krijgen. Helaas blijkt uit de praktijk dat veel managers onvoldoende transparantie bieden over de daadwerkelijke bronnen van hun rendementen. Het feit dat een gemiddeld value add-fonds in Europa en in de VS historisch niet veel meer of zelfs minder rendeert dan de markt, is helaas nog niet voldoende geweest om dit voor elkaar te krijgen.

Accepteer geen vage vastgoedtermen meer

De verandering zal vooral vanuit het kapitaal, de belegger moeten komen. Dus, belegger, wees niet langer tevreden met vage beloften. Eis transparantie en datagedreven inzichten om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen. De toekomst van vastgoed is transparant en datagedreven. Er zijn voldoende tools en data beschikbaar om elke beslissing en strategie te onderbouwen. Beleggers die in staat zijn dit door te voeren, zullen bovendien zien dat dit ten gunste komt van hun eigen rendement en risicoprofiel. Of het nu gaat om een ‘prime’ locatie of ‘value add’-kansen, laat de data het verhaal vertellen. Dat is de toekomst van vastgoed.