Ronde Tafel Zorgvastgoed - Deel 1: Segmentering

23 september 2024

Welke segmenten kunnen er worden onderscheiden binnen zorgvastgoed? En speelt locatie een rol in de segmentering/  In deel 1 van de Ronde Tafel Zorgvastgoed bogen zes experts zich over de verschillende segmenten binnen de beleggingscategorie zorgvastgoed.

Door Bouko de Groot

Dit is deel 1 van het verslag. Deel 2 lees je hier, deel 3 op maandag 30 september.

Welke segmenten onderscheiden we binnen zorgvastgoed?

Daan Tettero: ‘Wij onderscheiden twee segmenten: ‘care’ en ‘cure’. Onder ‘care’ scharen we assisted living of levensloopbestendige woningen, al wordt dat tegenwoordig veel meer als wonen beschouwd. We scharen er ook de zwaardere zorg onder, met name zorg die gefinancierd wordt vanuit de Wlz, de Wet langdurige zorg, zowel het traditionele verpleeghuis op basis van een normatieve huisvestingscomponentenvergoeding, als het scheiden van wonen en zorg, waar eigenlijk de bewoner zelf de huur betaalt. Tot slot scharen we er gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg onder. Onder ‘cure’ kennen we de eerstelijnszorg, waar de huisarts, de fysiotherapeut en dergelijke dienstverleners zitten. En dan heb je de tweede- en derdelijnszorg, de traditionele en de topklinische ziekenhuizen. In die laatste wordt nauwelijks belegd. In de tweedelijnszorg gaat het met name om focusklinieken en zelfstandige behandelcentra. Een enkele buitenlandse partij belegt nog in ziekenhuizen in Nederland, maar dergelijk zorgvastgoed is wel heel complex.’

Victor Gulickx: ‘Dat zijn allemaal herkenbare en interessante segmenten, aangezien er vooral in deze segmenten sprake is van groei en vraag. Assisted living vinden wij echter een woonproduct dat in een woningportefeuille thuishoort. Dit segment correleert ook met woningen, wat niet het geval is bij de andere zorgsegmenten. Wij richten ons op de echte zorg en hebben langlopende huurcontracten met Nederlandse zorgverleners. Kortom, specifieke gebouwen voor de zorgverleners, en dan vooral Wlz-zorg en gezondheidscentra, die zich inzetten voor de kwaliteit van de Nederlandse zorg.’

Steve Goossens: ‘Daarover is men het inderdaad nog oneens: valt assisted living onder woningen of onder zorg? Qua risicoprofiel heeft het veel weg van woningen, maar tegelijkertijd speelt het een belangrijke rol in de zorginfrastructuur, om zorg te kunnen verlenen aan ouderen. Wij kijken juist wel naar seniorenwoningen en wat we daar kunnen betekenen, omdat het gewoon een enorme uitdaging is.’

Thijs van Gelder: ‘Wij maken heel duidelijk een onderscheid tussen ‘cure’ en ‘care’. Momenteel focussen we voor vastgoedbeleggingen vooral op ‘care’, dus er moet altijd een wooncomponent zijn. Daar zien we een hele grote opgave, met name in de woonoplossingen voor ouderen. Dat is een doelgroep die enorm gaat groeien. Binnen ‘care’ focussen wij op de zwaardere verpleeghuiszorg en assisted living. Maar er zijn ook interessante andere mogelijkheden. In de VS zien we bijvoorbeeld dat medical office buildings (kantoor- en bedrijfslocaties specifiek voor de gezondheidssector) het goed doen: als je het over kantoren hebt, dan is dat de categorie die je dan nog wel in je portefeuille zou willen hebben.’

Maya Savelkoul: ‘Wij kiezen hoofdzakelijk voor de ‘care’ kant, want wij vinden dat het risico groter is aan de ‘cure’ kant. In ‘care’ doen we zowel woningen met een zorgconcept, die we individueel verhuren – assisted living, en verpleeghuizen. Assisted living gaat om meer dan gewone woningen. Het zijn woningen die geschikt zijn voor zorg, waar een gezamenlijke ruimte is en waar activiteiten worden georganiseerd. De verpleeghuizen vallen uiteen in intramurale care, waarbij de zorgorganisatie, inclusief de zorg en het wonen, door de overheid wordt betaald, en private care, waar de bewoners huur betalen aan de zorgorganisatie en de overheid de zorg financiert.’

Voor het behoud van de essentiële beroepen dient vooral in de grote steden echt iets te gebeuren.

Stefan Sielias: ‘Wij kijken of de asset wat anders of wat meer brengt binnen de beleggingsportefeuille dan de Nederlandse woningen die we al hebben. Operationeel vastgoed is dan een belangrijk onderscheid, hoewel je tegenwoordig ook in de woningen steeds meer services tegenkomt: dienstverlening, gemeenschappelijke kamers, noem maar op. Uiteindelijk wordt alle vastgoed veel meer operationeel.’

Speelt locatie een rol in de segmentering?

Van Gelder: ‘Er is overal een enorme vraag. Als belegger kijk je natuurlijk naar groeigebieden en krimpgebieden. Wij geloven voor de toekomst vooral in gebiedsontwikkelingen waarin zorgvastgoed is geïntegreerd. Dat maakt je minder afhankelijk van specifiek zorgvastgoed, terwijl je bijdraagt aan de invulling van diensten en aan de woonkwaliteit en woonbehoeften. Dat neemt niet weg dat je soms tot de conclusie komt om het toch niet te doen, vooral als het risico aan het einde van het huurcontract te groot wordt ingeschat.’

Sielias: ‘Ik verwacht eigenlijk wel dat het anders is qua locatie. Daar zou ik ook echt wel naar zoeken. Een grondige analyse van de demografische factoren is daarbij cruciaal. Maar, zoals net gezegd, als het een krimpgebied betreft en de zorglocatie slechts nog geschikt is voor één generatie, dan wordt het natuurlijk wel een lastig verhaal, vooral als een alternatieve aanwendbaarheid ontbreekt.’

Goossens: ‘Het interessante aan krimpgebieden is dat ze vergrijzen. Het aantal inwoners neemt er af, maar vaak neemt het aantal senioren er (relatief) toe. Als wij wegblijven in deze gemeentes is dat vooral vanwege personeelsoverwegingen en het ontbreken van alternatieve aanwendbaarheid voor specifiek (zorg)vastgoed. Zorgvastgoed wordt gedreven door vergrijzing, maar dat is ook het grootste risico, want er is een enorm personeelstekort. En als je dan kijkt waar verpleegkundigen willen werken, dan is dat doorgaans niet in de krimpgebieden.’

Tettero: ‘Het zijn golfbewegingen, van de stad naar het platteland en weer terug. Het beweegt al jaren zo. Nu gaan weer meer en meer mensen buiten de grote steden wonen, in de randgemeentes. Daar zitten nog best kansen, vooral kleinschalig en op een goede locatie, ‘bij de kerk, de kroeg en de supermarkt’. Als dat alternatief aanwendbaar is en kleinschalig, met een goede operator en een goed bouwconcept, dan kun je daar wel wat doen.’

Gulickx: ‘Dan is er nog een ander punt dat meespeelt. Mensen met een zorgvraag willen wel graag in Amsterdam of Den Haag blijven wonen, maar zorgpersoneel kan daar vaak geen goede en betaalbare woonruimte vinden. Voor het behoud van deze essentiële beroepen dient vooral in de grote steden echt iets te gebeuren. Wij zijn nu bijvoorbeeld in Amsterdam een verpleegcomplex aan het bouwen. Het is puur voor maatschappelijk gebruik, maar de grondprijs die de gemeente vraagt, betreft een woonbestemming in plaats van een maatschappelijke. De gemeente geeft aan de ene kant aan dat ze zich in wil zetten voor de zorg, maar als het de grondprijs betreft, gaat het uiteindelijk over de rug van de zorgaanbieder, de investeerder en uiteindelijk de zorgbehoevenden.’

Het begrip mixed-use is sterk in opkomst binnen vastgoed.

Savelkoul: ‘We kijken naar een belegging vanuit twee elkaar aanvullende invalshoeken: hoe levert de investering rendement op voor de institutionele belegger en hoe draagt de investering bij aan de maatschappij? Locatie speelt daarbij een belangrijke rol. In de middelgrote en grote steden binnen en buiten de Randstad is een grote behoefte aan zorgwoningen, nu en in de toekomst. Daarmee zijn het interessante locaties voor beleggingen.’

Care of cure?

Tettero: ‘Het zijn verschillende producten, maar het is de hele suite die je aanbiedt: levensloopbestendig wonen, eerstelijnszorg, tweedelijnszorg, en planbare tweedelijnszorg ergens anders zetten. Het is dat hele palet, waardoor je kan sturen op het beste product voor je bewoners, de patiënten, en je risico-rendementsverhouding. Tegelijkertijd heeft dit ook de meeste impact op de zorg. Huisartsen die in de cure sector opereren, maken de keuze om te clusteren. Als ze eenmaal ergens zitten en die populatie zit eromheen, dan gaat dat centrum niet meer weg. Dus vanuit een langetermijnperspectief is het risico nihil. Het vereist vooral expertise, kennis en kunde.’

Savelkoul: ‘Solistische cure panden hebben niet onze voorkeur. Het zijn kleine tickets, erg bewerkelijk en met een hoog risico. Het vastgoed is vaak weinig specifiek als het om cure gaat. Het is voor allerlei functies, het zijn de plinten in een gebouw of een bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein. Dat betekent dat een zorghuurder ook makkelijk een ander pand kan betrekken.’

Gulickx: ‘Genees- en behandelcentra zijn inderdaad kleinschaliger. Het zijn complexen tussen de € 3 en de € 10 miljoen. Maar als je dit segment links laat liggen, dan raak je wel een behoorlijke pijler van de Nederlandse zorg en uiteindelijk ook de kwaliteit ervan. Genees- en behandelcentra hebben een iets hoger risico-rendementsprofiel dan verpleeg- en langdurige zorg. Maar juist deze centra zijn cruciaal voor het slagen van de gehele zorgmarkt. Ze spelen een cruciale rol om de huisvesting en hiermee de zorg in de buurt te garanderen en te behouden. Huisartsen, fysiotherapeut, apotheek zijn vaak aanwezig in een centrum, en ook steeds meer medische disciplines vanuit het ziekenhuis. Het zijn stabiele huurders, de verhuisbereidheid is eigenlijk nihil. Wij investeren vanuit de grote impact op de zorg daarom liever in dit segment dan bijvoorbeeld in assisted living. Daarnaast is het property management van assisted living veel kostbaarder en intensiever.’

Sielias: ‘Het is moeilijk schaalbaar, maar wel belangrijk en heeft daarom toegevoegde waarde. En er zullen er hoe langer hoe meer komen. Vroeger was al het vastgoed meer solitair. Maar het begrip mixed-use is sterk in opkomst binnen vastgoed. Dat is veranderd om een heleboel redenen die waarschijnlijk hier ook gelden, dat je uiteindelijk de gebruikers, de huurders en de verschillende diensten dicht bij elkaar wil hebben.’

Van Gelder: ‘Inderdaad, bij commercieel vastgoed spreken we vaak over placemaking. Dat geldt hier eigenlijk ook, maar dan rondom zorg. De opkomende kleinschaligheid in de ouderenzorg komt vooral voort uit de behoefte aan persoonlijke aandacht. De traditionele zorgsetting, waar de overheid afscheid van neemt, kende veelal grote complexen, waarbij dat juist een uitdaging was. Bij deze ontwikkeling komen weer andere uitdagingen kijken, zoals het tekort aan zorgpersoneel.’