Ronde Tafel Zorgvastgoed - Deel 2: Portefeuillebeheer

26 september 2024

Hoe past zorgvastgoed in de portefeuille? Wat zijn de grootste risico’s? En is er een rol voor Private Equity? In deel 2 van de Ronde Tafel Zorgvastgoed spraken zes experts over portefeuillebeheer bij belegger in zorgvastgoed.

Door Bouko de Groot

Dit is deel 2 van het verslag. Deel 1 lees je hier, deel 3 lees je hier.

Hoe past zorgvastgoed in de portefeuille?

Goossens: ‘Zorgvastgoed heeft een bepaalde disconnect met de economische cyclus. Daar waar kantoren, hospitality enzovoort allemaal veel gevoeliger zijn, zie je bij zorgvastgoed dat de vraag zich heel goed laat voorspellen. Kortom, het segment is ongevoelig voor de economische cyclus en is inflation-linked. En behalve sociale impact speelt hier ook de E van ESG: een groot deel van het Nederlandse zorgvastgoed is verouderd. Het is een enorme investeringsopgave om ook dat te moderniseren en zeker te verduurzamen.’

Van Gelder: ‘Voor ons specifiek geldt dat de pensioenpremie belegd moet worden en moet renderen. Wij maken een goed rendement in zorgvastgoed en daarmee faciliteren we een stuk van de vraag. Tegelijkertijd is het ook wel een impactparadox: aan de ene kant voegen we bedden toe omdat er vraag naar is, maar aan de andere kant betekent dit dat er meer personeel nodig is. Dat is een grote uitdaging, die we overal in het land terugzien.’

Gulickx: ‘Zorgvastgoed past heel goed in een institutionele vastgoedportefeuille, en dan vooral naast wonen. Nederlandse kantoren en winkels worden minder interessant en steeds lastiger. Vanuit diversificatieperspectief voegt zorgvastgoed waarde toe naast woningen. Ook qua rendement en risico heeft het een toegevoegde waarde: lange geïndexeerde huurcontracten, tussen de 15 en 25 jaar, met een voorspelbare vraag, dus een heel erg stabiel segment. Daarnaast kan je het ook zien als impactbelegging, en dan vooral sociale impact. Wij sturen op betaalbare huren voor de zorgaanbieders en op tevreden bewoners en huurders. Biedt het pand veiligheid? Creëert het uiteindelijk een meerwaarde voor de zorgaanbieders (meer efficiënte zorgexploitatie bijvoorbeeld)? Aangezien de huidige voorraad zorgvastgoed nog gedateerd is en veelal institutioneel opgezet, kun je met nieuwbouw meer voordelen behalen, bijvoorbeeld een gebouw realiseren dat veel toegankelijker en prettiger voelt voor vrijwilligers en mantelzorgers. Dat is met het oudere vastgoed veel ingewikkelder.’

Een groot deel van het Nederlandse zorgvastgoed is verouderd.

Tettero: ‘Er zijn studies over healing environments, wetenschappelijk onderbouwd, over hoe je het gebouw en de omgeving inricht, zodat herstel sneller gaat. Kortom, hoe het leven beter en comfortabeler wordt, en dat leidt inderdaad tot een verminderde zorgvraag op veel vlakken. Je maakt dus impact met de investeringen, tegen een gunstigere risico-rendementsverhouding dan woningen of retail.’

Sielias: ‘Wat de sociale impact en de personeelskrapte betreft, wij beleggen in een paneuropese woningstrategie, die zich deels richt op energiepositieve appartementencomplexen. Deze complexen leveren meer energie op dan ze verbruiken, inclusief het verbruik door de bewoners. Het financiële voordeel daarvan gaat volledig terug naar de huurders, die daarmee niet alleen besparen op hun jaarlijkse energielasten, maar er zelfs nog op verdienen. Dus de daadwerkelijke eindgebruiker profiteert, niet de keten daartussen. Kan je zorgvastgoed ook zo structureren dat er financiële voordelen te behalen zijn die terugvloeien naar de operator en uiteindelijk het personeel? Wij als beleggers zitten in de keten van kapitaal tot operatie, dus hoe kunnen wij binnen deze propositie iets betekenen zodat het ook echt beter wordt voor het zorgpersoneel?’

Savelkoul: ‘Tien jaar geleden was de zorgvastgoedmarkt een zeer onvolwassen markt, met bijbehorende goede rendementen. Momenteel beweegt het naar een volwassen markt toe en wordt het product steeds meer mainstream. Dat moet ook met de dubbele vergrijzing die plaatsvindt: de woningen die we hebben zijn niet geschikt voor het verlenen van zorg, terwijl de vraag enorm groot is. De gemeente Amsterdam vraagt zich al af of niet álle nieuwe appartementen eigenlijk gewoon geschikt moeten zijn voor zorg. Zorgvastgoed is voor investeerders interessant omdat het zowel een goed financieel rendement geeft als echte sociale impact. Aangezien zorgvastgoed meer mainstream wordt en er grote vraag naar is, zal het ook buiten de zorgfondsen worden opgenomen. Assisted living kan ook in een woonfonds worden opgenomen. Kijk naar een zorghotel: zit dat in een hotelfonds of in een zorgfonds? Er komen steeds meer van zulke overlaps, en dat is goed, want we hebben een enorme opgave.’

Je maakt impact met de investeringen, tegen een gunstigere risico-rendementsverhouding dan woningen of retail.

Wat zijn de grootste risico’s?

Tettero: ‘Personeelstekorten en het toenemende aantal ziektebeelden zijn risico’s. Met een vastgoedstrategie moet je twintig, dertig jaar vooruitkijken. Vanuit de zorgstrategie en de zorgbestuurder wordt drie, vier jaar vooruitgekeken, als het niet één jaar is. Wat mij betreft is het grootste risico dat er vanuit de zorg nog onvoldoende naar die lange termijn wordt gekeken.’

Goossens: ‘De betaalbaarheid staat enorm onder druk. Hoe gaan we dat bolwerken? Dat kan nieuwe regulering zijn. Er zijn maar een aantal knoppen waar we aan kunnen draaien. Maar het kan de business case voor vastgoedeigenaren enorm onder druk zetten. Let wel, de grootste kostenpost voor operators zijn de lonen van zorgpersoneel, die overigens ook onder druk staan.’

Savelkoul: ‘Er moeten veel woningen en zorgwoningen gebouwd worden. Voor de totale opgave is minstens € 400 miljard nodig. De investeringspropositie moet dus goed zijn om dat kapitaal aan de woningmarkt te verbinden. De concurrerende positie van het Nederlandse investeringsklimaat zien wij als een risico. Stabiele wet- en regelgeving, gunstige fiscale maatregelen, aanpassingen van grondbeleid en versnelde vergunning- en bezwaarprocedures zijn hiervoor essentieel.’

Zorgvastgoed wordt steeds meer mainstream.

Van Gelder: ‘Er wordt veel onderzoek gedaan naar medicijnen voor ouderdomsziekten, en voor Alzheimer in het bijzonder. Het zou fantastisch zijn als deze er komen. Dat zal ook van invloed zijn op de woonbehoefte van ouderen, met impact op de vraag naar woonzorgvastgoed.’

Gulickx: ‘Vooraf is de toetsing van de zorgexploitant erg belangrijk. Hoe doet deze het financieel, maar vooral ook operationeel? Gedurende het huurcontract blijven wij in gesprek, maar we kunnen niet sturen op de zorg. Natuurlijk kan je bij mindere resultaten in gesprek gaan, maar het huurcontract is leidend, wij zitten immers niet in de exploitatie. Het enige waar je vooraf vanuit kan gaan, zijn het trackrecord, de visie en de groeiende vraag naar kwaliteit.’

Sielias: ‘Overigens, door de beweging van niche naar meer mainstream worden een aantal risico’s juist kleiner. Voor ons als belegger zijn belangrijke voorbeelden daarvan concentratierisico, liquiditeitsrisico, transparantierisico, en het reputatierisico.’

Is er een rol voor private equity?

Goossens: ‘Doordat dat vaak grotere, internationale spelers betreft, denk ik dat het reputatierisico daarmee kan afnemen. Mits het geen eenpitter op een bepaalde locatie is, of een zorgcowboy uiteraard, maar een grote speler met de juiste governance en maatregelen.’

De essentie in deze sector: je moet echt oog hebben voor álle stakeholders.

Gulickx: ‘De belangen van de partijen moeten daarbij wel op één lijn liggen. Die van ons als investeerder en die van de huurder: de zorgaanbieder.’

Van Gelder: ‘Er is kapitaal nodig. Als dat uit de private sector komt, brengt dat veel goeds. Tegelijkertijd heeft het ook wel een keerzijde. In Frankrijk ging dat recent fout, omdat er te veel op aandeelhouderswaarde werd gestuurd en te weinig op de belangen van andere stakeholders. Dat is de essentie in deze sector: je moet echt oog hebben voor álle stakeholders en dat begint bij degenen voor wie je het zorgvastgoed neerzet: de bewoners, de patiënten.’

Tettero: ‘Private equity is nog beperkt in Nederland en zit met name in de tweedelijnszorg. De eerstelijnszorg begint nu te komen. Het wordt ook vanuit de overheid toegejuicht, er is nu eenmaal private equity nodig voor meer efficiëntie en meer kwaliteit. Er gaat inderdaad weleens wat fout, maar de daadwerkelijke controle en sturing zijn in Nederland erg goed geregeld.’

Sielias: ‘Er is gewoon veel kapitaal nodig om de zorgsector, maar eigenlijk de gehele vastgoed- en infrastructuurwereld, door te ontwikkelen naar de benodigde capaciteit. Als nog sprekender voorbeeld: de energietransitie, voor de ontwikkeling van winden zonneparken. Overheden kunnen dit niet zelf organiseren en financieren. Daar is institutioneel kapitaal voor nodig, maar met een rol voor de overheid om dit in goede banen te leiden, door zowel te stimuleren als kaders te scheppen.’