Schroders: Hoe lang houdt de Chinese woningcrisis nog aan?

27 september 2024

De recente economische cijfers uit China laten weinig hoop op verbetering zien. De groei van het BBP in het derde kwartaal lijkt niet te verbeteren ten opzichte van de 0,7% stijging in het tweede kwartaal.

Dit is ver verwijderd van de 5% groeidoelstelling die de Chinese overheid heeft gesteld voor 2024. Terwijl de export toch beter presteerde dan verwacht, blijft de binnenlandse economie zwak door tegenvallende consumenten- en investeringsuitgaven.

Het aanhoudende effect van de woningcrisis

Een belangrijke factor die op de Chinese economie blijft drukken, is de aanhoudende crisis op de huizenmarkt. Hoewel er enkele lichtpuntjes zijn, zoals investeringen in infrastructuur en de maakindustrie, weegt de ineenstorting van de woningsector zwaar op zowel het vertrouwen als de economie. De huizenverkopen zijn sinds midden 2021 met meer dan 50% gedaald en zijn terug op het niveau van 2010. Ook het aantal nieuwe woningprojecten is fors gedaald, terwijl de huizenprijzen eveneens verder zijn gezakt.

De dalende woningverkopen en prijzen hebben een aanzienlijke impact op de economie, zowel direct via de vastgoedsector zelf als indirect via de negatieve vermogenseffecten die het consumentenvertrouwen ondermijnen. Kopers van nieuwe en tweedehands woningen hebben sinds 2021 verliezen geleden van respectievelijk 6% en 13% op hun investeringen.

Hoe lang zal de correctie op de woningmarkt duren?

Op basis van analyse van gegevens uit 20 grote economieën, gepubliceerd door de Bank for International Settlements (BIS), blijkt dat woningcorrecties gemiddeld bijna zes jaar duren. De daling in huizenprijzen van piek tot dal bedraagt gemiddeld 30%. In sommige gevallen, zoals in Japan en Spanje, duurde het veel langer om deze verliezen te herstellen, als dat al gebeurde.

Als deze gemiddelden worden toegepast op de Chinese woningmarkt, kan de huidige correctie nog ongeveer drie jaar duren, met verdere prijsdalingen als gevolg. Gezien de overwaardering op de Chinese woningmarkt en de demografische trends, is het zelfs mogelijk dat de crisis in China langer zal duren dan in andere landen.

Impact op de bredere economie

De analyse van Schroders toont aan dat woningcorrecties aanzienlijke gevolgen hebben voor de bredere economie. In de onderzochte economieën groeide de particuliere consumptie tijdens woningcorrecties gemiddeld 5 tot 6 procentpunt minder dan in de tien jaar daarvoor. Ook de kerninflatie daalde tijdens deze perioden met bijna 2 procentpunt per jaar.

Hoewel veel van de woningcrises die Schroders heeft geanalyseerd, zich afspeelden tijdens wereldwijde crises, zoals de Aziatische financiële crisis in de jaren '90 of de crisis van 2008, was de economische impact van woningcorrecties die niet samenhingen met dergelijke crises opvallend vergelijkbaar.

Meer agressieve beleidsmaatregelen nodig

Het is duidelijk dat de huidige macro-economische omstandigheden in China vragen om agressievere beleidsmaatregelen. Tot nu toe zijn pogingen om de woningmarkt te stabiliseren, zoals lagere hypotheekrentes en versoepelde regelgeving, niet effectief gebleken. De kloof tussen hypotheekrentes en de vraag naar hypotheken laat zien dat potentiële kopers niet bereid zijn om vastgoed te kopen, ongeacht de hypotheekrente.

Hoewel stimulering van de overheid enige steun heeft geboden aan sectoren zoals infrastructuur, is dit onvoldoende gebleken om de crisis op de woningmarkt te beteugelen. Het gebrek aan bankleningen heeft de kredietimpuls verzwakt, wat een negatieve indicatie geeft voor de economische activiteit in 2025. Zonder nieuwe stimulans zal de situatie waarschijnlijk verder verslechteren in de komende maanden.

De weg vooruit

De Chinese regering blijft terughoudend in het bieden van aanvullende steunmaatregelen. Een mogelijke reden voor dit uitblijven van actie is de verslechterende schuldpositie van de publieke sector, waardoor er minder ruimte is voor stimulering. Het is ook mogelijk dat de overheid wacht op de uitkomst van de Amerikaanse verkiezingen in november, aangezien deze belangrijke gevolgen kunnen hebben voor de Chinese economie en financiële markten.

Of het nu gaat om hervormingen, het monetiseren van staatsbezittingen of gerichte stimulans, één ding is duidelijk: er is meer en krachtiger actie nodig als China weer aan de verwachtingen wil voldoen. De vraag is niet alleen of de woningcrisis kan worden gekeerd, maar hoe lang de schade aan de Chinese economie nog zal aanhouden.