Hoe creëert disintermediatie door banken kansen voor kredietverstrekkers in vastgoed en infrastructuur?

Gill: ‘Doordat banken de laatste jaren zijn vastgelopen, heeft private capital meer toegang gekregen tot verschillende delen van de vastgoedmarkt, verschillende investeringsstijlen en een breder scala aan leners. Dat betekent dat er meer transacties en verschillende soorten risico’s zijn, en dat er daarom meer kansen zijn voor beleggers.’

Schoen: ‘Van jaar tot jaar zien we een kleine toename van transacties die niet via banken, maar door investeerders naar ons gaan. We zien ook dat banken voor bepaalde kapitaalintensieve sectoren op een gegeven moment aan het einde van hun balanscapaciteit komen. Banken zijn veel actiever geworden in het verkopen van hun leningen, het recyclen van kapitaal en het aangaan van partnerschappen met investeerders. Als je kijkt naar sommige subsectoren, bijvoorbeeld duurzame energie, verwachten we dat banken daar de komende jaren aan het einde van hun balanscapaciteit komen en actiever op zoek gaan naar het inbrengen van institutionele investeerders.’

Riches: ‘Wij krijgen heel vaak banken aan de lijn die zeggen: we hebben net een deal gesloten, willen jullie twee derde daarvan?’

Schoen: ‘Volgens mij is het een trend dat deals zonder de banken worden gesloten. Een andere trend is dat banken actiever worden in het verkopen van risicoposities, maar dat zijn nog steeds deals die gestructureerd zijn of onderschreven door banken.’

Gill: ‘Er zijn modellen voor directe kredietverlening waarbij banken samenwerken met private kapitaalverstrekkers en de deals rechtstreeks via de banken naar private capital lopen – private capital boort de infrastructuur aan die de banken al tientallen jaren hebben. De sector zal waarschijnlijk disintermediatie zien, maar ook meer partnerschappen.’

Korat: ‘Het meeste eigen vermogen dat momenteel wordt ingezet, wordt gebruikt voor meer waardetoevoegende en opportunistische strategieën. Dit heeft de mogelijkheden voor alternatieve kredietverstrekkers vergroot. Bovendien, omdat de banken nog steeds een groot deel van de markt uitmaken en over het algemeen voorzichtig zijn met hun uitleenbereidheid, heeft dit een onevenredig effect op het prijszettingsvermogen van alternatieve kredietverstrekkers, dat op dit moment erg goed is.’

Del Picchia: ‘Wij zien zeker voordelen in het verstrekken van directe leningen zonder de bemiddeling van banken. Je kunt onderhandelen over voorwaarden, zodat je de transactie kunt afstemmen op de behoeften van de investeerders en toegang krijgt tot allerlei formats: obligaties, vaste of variabele rente, enzovoort. En je kunt ook onderhandelen over de voorwaarden om er zeker van te zijn een aanvaardbaar risico aan te gaan.’

Gill: ‘De banken zijn door de regelgevers in een bepaald deel van de markt geduwd omdat ze in het verleden kredietproblemen hebben gehad. Dat heeft ons betere toegang tot de schuldenmarkt verschaft.’

Gardes: ‘De mate van disintermediatie heeft te maken met de bereidheid van banken om in een bepaalde sector of in een bepaald deel van het beleggingsuniversum te blijven. Hoe meer je naar het sub-investment grade-universum gaat, hoe minder de banken aanwezig zijn. Dat betekent dat het makkelijker wordt om voorwaarden te beïnvloeden en gunstige prijzen voor te stellen aan kredietverstrekkers, maar je moet in staat zijn om financieringsoplossingen te ontwikkelen die passend zijn voor kredietnemers.’

Daelemans: ‘Ik denk dat er ook aanvullende financieringstechnieken worden toegepast op nieuwere delen van de totale kredietmarkt. Bijvoorbeeld SRT’s, significante risico-overdrachten, wat neerkomt op kapitaalbescherming die banken kunnen nemen als bescherming tegen eerste verliezen. Dat wordt veel gedaan in het MKB en de vastgoedsector. We zien dit soort structuren ook verschijnen in de infrastructuursector, waar banken de relatie met hun leners willen behouden, maar tegelijkertijd hun kapitaalkosten willen verlagen. Dus gebruiken ze SRT’s om hun totale kapitaalkosten te verlagen.’

Er is een opmerkelijke toename geweest van markten die in moeilijkheden verkeren ten aanzien van onroerend goed, zoals bijvoorbeeld in Duitsland. Is dit, nu binnenlandse kapitaalverstrekkers worstelen met hun problemen, een aantrekkelijke leenmogelijkheid? En bovendien, wat ging er mis en welke lessen kunnen daaruit worden getrokken?

Korat: ‘Aan de financieringsbehoefte van leners in Duitsland kan niet worden voldaan door lokale instellingen, omdat die zichzelf in uitleenproblemen hebben gebracht. Dat biedt kansen. We moeten er wel over nadenken wat het juiste waarderingsniveau in de toekomst is voor assets in Duitsland. Over het algemeen denk ik dus dat er mogelijkheden zijn om krediet te verstrekken, maar we zijn nog relatief voorzichtig over hoe we toegang kunnen krijgen tot de Duitse vastgoedmarkt. Behalve een aantal heel grote banken heeft Duitsland duizenden kleine tot middelgrote banken, die geen adequaat toezicht hebben. Dat heeft volgens mij geleid tot een verkeerde allocatie van kapitaal en prijsstelling en dat zal in Duitsland blijven gebeuren.’

Gill: ‘Ik zeg niet dat het een NPL-markt, een markt met non-performing loans, wordt, maar er moeten wel problemen worden opgelost, waarschijnlijk met nieuw aandelenkapitaal. Duitsland is een enorme investeringsmarkt, een van de meest liquide markten in Europa. Er dienen zich dus geweldige kansen aan. Het is een kwestie van timing.’

Is de stress ook zichtbaar aan de infrastructuurkant, of betreft het alleen vastgoed?