Cushman & Wakefield: Keerpunt op commercieel vastgoedmarkt

16 december 2024

De markt voor commercieel vastgoed in Nederland bevindt zich op een cruciaal keerpunt, zo blijkt uit de nieuwste editie van Cushman & Wakefield’s jaarlijkse Outlook. Na jaren van waardecorrecties en onzekerheid liet het laatste kwartaal van 2024 de eerste tekenen van marktherstel zien. De internationaal vastgoedadviseur voorspelt een jaar van hernieuwd vertrouwen en kansen voor beleggers.

Factoren zoals verbeterd beleggerssentiment en meer beschikbaar kapitaal, vormen de drijvende krachten achter de nieuwe marktdynamiek. Tegelijkertijd zetten fiscale veranderingen, zoals de afschaffing van de vastgoed-FBI en de invoering van de Wet betaalbare huur, de concurrentiepositie van Nederland onder druk. Toch bieden de huidige marktomstandigheden kansen voor beleggers die strategisch weten in te spelen op deze veranderingen.

Jos Hesselink, Head of Research van Cushman & Wakefield Nederland, zegt over de verschuiving in het marktsentiment: “Hoewel beleggers hun afwachtende houding nog niet geheel hebben losgelaten, is het sentiment op de commerciële vastgoedmarkt onmiskenbaar verbeterd. Beleggers verkennen behoedzaam nieuwe kansen, overtuigd dat de markt zich op, over of rondom het keerpunt bevindt.”

De adviseur constateert dat onderliggende risico’s zoals inflatie op de achtergrond zijn geraakt, wat heeft geleid tot een kantelpunt op de markt. Alleen de kantorenmarkt blijft hierin een uitzondering. Hesselink vervolgt: “Met dalende rentes en meer beschikbaar kapitaal ontstaan nieuwe mogelijkheden. Wij zien dat beleggers volop bezig zijn de mogelijkheden te onderzoeken en hun strategie voor 2025 te bepalen.”

Kantoren: focus op duurzame en hoogwaardige gebouwen

In 2024 kwamen de prijsverwachtingen van kopers en verkopers dichter bij elkaar, mede door de verbeterde economische omstandigheden. Hoogwaardige en duurzame kantoorgebouwen op toplocaties blijven sterk in de belangstelling staan, terwijl minder duurzame objecten alleen interessant zijn als er kansen zijn voor transformatie.

Vooral op toplocaties worden nieuwe, hoogwaardige kantoren aan de voorraad toegevoegd, waarbij opleveringen steeds meer worden afgestemd op de specifieke eisen van gebruikers en beleggers. Duurzaamheid, flexibiliteit en strategische locaties die aansluiten op hybride werkmodellen spelen daarbij een sleutelrol. Dit leidt tot een duidelijker afgebakend kantorenlandschap, waar zakelijke activiteiten zich concentreren op een beperkt aantal toplocaties. Dit resulteert in blijvende schaarste in het hogere segment. Duurzaamheid en strategische locaties domineren de markt en versterken de concurrentie onder beleggers, die actief op zoek zijn naar de beste mogelijkheden.

Industrieel en logistiek vastgoed: focus op logistieke topregio’s

Het verbeterde marktsentiment dat eind 2024 zichtbaar werd, zet zich door in 2025. De vraag naar logistiek vastgoed in toplocaties zoals Rotterdam, Schiphol en Venlo blijft groot. Tegelijkertijd blijven beleggers voorzichtig, mede door de groeiende onzekerheid over energievoorziening en de toenemende nadruk op duurzaamheid.

De gebruikersmarkt laat een verdeeld beeld zien: schaarste en hoge huurprijzen domineren op de toplocaties, terwijl het aanbod en de leegstand op secundaire locaties toenemen. Bedrijven worden gestimuleerd om bestaande locaties duurzamer en efficiënter te maken door toenemende kosten en ESG-vereisten.

De focus op strategische locaties en toekomstbestendige panden versterkt de concurrentie onder beleggers. Hotspots blijven aantrekkelijk, terwijl secundaire markten kansen bieden voor beleggers met transformatieambities.

Retail: de terugkeer van beleggers in het core-segment

Cushman & Wakefield verwacht dat in 2025 het beleggingsvolume in winkelvastgoed zal toenemen. Transacties die in 2024 zijn uitgesteld worden afgerond, en er komt meer kapitaal beschikbaar. Dit zorgt voor meer concurrentie, vooral voor particuliere beleggers die de afgelopen jaren floreerden. Relatief gunstige prijzen, sterke fundamenten van de gebruikersmarkt en historisch lage huurprijzen maken winkelvastgoed aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar stabiel rendement met beperkt risico.

Op de gebruikersmarkt registreert de vastgoedadviseur voorzichtig herstel onder retailers. Naar verwachting zullen zij in 2025 vaker uitbreiden, terwijl het vinden van voldoende geschikt personeel de grote uitdaging blijft. Grote winkels met meer ruimte voor efficiënte personeelsinzet zullen naar verwachting domineren in nieuwe huurtransacties.

Woningmarkt: focus op nieuwbouw en stimulerende maatregelen

De woningmarkt krijgt volop aandacht vanuit de markt en de politiek. Stimulerende maatregelen, zoals de woondeals en de realisatiestimulans, ondersteunen de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Tegelijkertijd zijn andere maatregelen juist ingetrokken of verzacht, zoals de franchise van de earningstrippingmaatregel en de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026. Deze maatregelen beïnvloeden investeringsbeslissingen en stimuleren vooral de ontwikkeling van nieuwbouw.

Ook financieringscondities zijn verbeterd en het aantal afgegeven bouwvergunningen neemt sinds eind 2023 zichtbaar toe. Dit positieve sentiment stimuleert investeringen in nieuwbouw, hoewel de dynamiek op de markt voor bestaande woningen in 2025 enigszins gematigd blijft. Beleggers houden rekening met de overdrachtsbelastingverlaging, wat in de eerste helft van 2025 voor een afwachtende houding zorgt.

Cushman & Wakefield’s Netherlands Outlook 2025 schetst een commercieel vastgoedlandschap dat aan het herstellen is, met nieuwe kansen voor beleggers en duidelijke trends binnen de kantoren-, logistieke, retail- en woningmarkt. Duurzaamheid, strategische locaties en slim inspelen op veranderende marktdynamiek zijn hierin de belangrijkste trends.