Maarten van der Spek: Waarom beursgenoteerd vastgoed écht vastgoed is

24 december 2024

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory & Adjunct Professor Real Estate TIAS Business School

Beursgenoteerd vastgoed wordt vaak onterecht beschouwd als een aandelencategorie. Door het vervolgens niet op te nemen in je vastgoedallocatie, creëer je een suboptimale vastgoedportefeuille.

Een veelvoorkomende misvatting is dat beursgenoteerd vastgoed, zoals publiek verhandelde Real Estate Investment Trusts (REITs) of vastgoedbedrijven, simpelweg een andere vorm van aandelen is en daardoor in de aandelenportefeuille hoort. Deze overtuiging komt voort uit het kortetermijngedrag en de verhandelbaarheid van beursgenoteerd vastgoed, waarvan de waarde sterk fluctueert door marktsentiment en economische ontwikkelingen. Beleggers zouden zich echter moeten richten op de fundamentele eigenschappen van beursgenoteerd vastgoed, en die komen vooral overeen met die van privaat vastgoed.

Fundamentele overeenkomsten en verschillen

Het idee dat beursgenoteerd vastgoed wezenlijk verschilt van privaat vastgoed wordt gevoed door de manier waarop ze gewaardeerd worden. REITs zijn publiek verhandelbaar, waardoor hun waarde continu wordt aangepast aan marktontwikkelingen en liquiditeit. Privaat vastgoed daarentegen wordt slechts periodiek getaxeerd, wat resulteert in een stabieler, maar minder actueel waarderingsprofiel. Hierdoor wordt beursgenoteerd vastgoed vaak gezien als volatiel en ‘aandeelachtig’, terwijl privaat vastgoed wordt beschouwd als ‘obligatieachtig’ vanwege de ogenschijnlijke stabiliteit.

Toch beheren beursgenoteerde vastgoedbedrijven fysieke panden, net als private portefeuilles. Denk aan kantoorgebouwen, winkelcentra of logistieke centra. Op lange termijn is hun performance vooral gekoppeld aan de onderliggende vastgoedassets, zoals ook is bewezen door gedegen academisch onderzoek[1]. Hoewel de correlatie tussen beursgenoteerd vastgoed en privaat vastgoed op korte termijn laag is, stijgt deze significant voor een langere beleggingshorizon en bereikt deze een niveau van 0,7-0,8 bij een horizon van twee jaar of langer.

De voordelen van beursgenoteerd vastgoed binnen de vastgoedallocatie

Beursgenoteerd vastgoed biedt enkele unieke voordelen voor opname in vastgoedportefeuilles. De belangrijkste hiervan is liquiditeit: REIT-aandelen kunnen eenvoudig op de beurs worden verhandeld, in tegenstelling tot private vastgoedtransacties die vaak maanden duren. Daarnaast geeft beursgenoteerd vastgoed toegang tot wereldwijde markten en diverse vastgoedsectoren, waardoor investeerders gemakkelijk kunnen diversifiëren buiten hun lokale markten. Bovendien bieden REITs vaak toegang tot nichemarkten, zoals datacenters of zorgvastgoed, die moeilijker te betreden zijn via private investeringen.

Een ander voordeel is de transparantie. Kosten die verband houden met REITs worden goed inzichtelijk gemaakt in de rapportages, terwijl kosten bij privaat vastgoed vaak verborgen zitten in externe vergoedingen. De kosten van publiek vastgoed worden daarmee dus impliciet verwerkt in het rendement, terwijl die van privaat veelal expliciet in een fee zitten. Uit onderzoek blijkt echter dat de totale kosten tussen beide vormen vaak vergelijkbaar zijn.

Een optimalere portefeuille met beursgenoteerd vastgoed

Voor vastgoedbeleggers met een lange horizon is een combinatie van beursgenoteerd en privaat vastgoed vaak optimaal. Waar beursgenoteerd vastgoed een verhoogde liquiditeit en een groter beleggingsuniversum biedt, zorgt privaat vastgoed voor een stabiele inkomstenstroom en een zekere stabiliteit in het rendement. Besef wel dat dit deels slechts op papier is, door de waarderingsgrondslag. Samen kunnen ze een gebalanceerde portefeuille vormen die rendementen optimaliseert en risico’s beheert onder verschillende marktomstandigheden. Bovendien kan er extra rendement worden gegenereerd door te profiteren van de verschillen in waarderingen.

De optimale verhouding tussen beursgenoteerd en privaat vastgoed hangt af van de doelen en de risicotolerantie van de belegger, maar één ding is duidelijk: beide vormen vullen elkaar juist heel goed aan. Door beide te combineren, profiteren beleggers van het beste van twee werelden: liquiditeit, diversificatie, en stabiliteit.