Welke impact hebben ESG-factoren op vastgoedrendementen?

11 apr 2019

Vastgoedspecialisten van Aberdeen Standard Investments analyseren aan de hand van een eigen database welke invloed duurzame factoren hebben op het financieel rendement.

Door Dan Grandage

'Binnen de vastgoedindustrie neemt de populariteit van ESG-strategieën snel toe. Beleggers krijgen steeds meer aandacht voor duurzame factoren, zoals de wijze waarop een fondsbeheerder omspringt met milieu- en sociale vraagstukken. Die interesse werd eind 2018 verder aangewakkerd door de publicatie van een rapport van het Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) over de impact die de opwarming van de aarde heeft. Met het oog op de toekomst hebben vastgoedbeleggers sterke argumenten om duurzame factoren in het beleggingsbeleid te implementeren. Maar is het mogelijk om precies aan te tonen welke invloed deze factoren hebben op het financieel rendement?

Voordat we duurzame criteria een meer prominente plaats kunnen geven in het beleggingsproces, is het zaak om eerst scherp in beeld te krijgen wat het verband is tussen ESG-factoren en de onderliggende financiële prestaties. Met dit doel hebben we een database ontwikkeld. Daarin leggen we een groot aantal gebouwen in door ons beheerde vastgoedportefeuilles op allerlei manieren langs de duurzame meetlat. Dat levert allerlei interessante inzichten op.

Het eerste is dat er wel degelijk een relatie is tussen ESG-factoren en financieel rendement, ondanks dat sommige sceptici daar nog steeds vraagtekens bij zetten. In het onderzoek is tot nu toe op geen enkele manier een aanwijzing te vinden dat de integratie van duurzame criteria nadelige gevolgen heeft. Aan de andere kant zijn de positieve effecten in verschillende gevallen duidelijk aan te tonen. In onze ogen kan degelijk beheer van ESG-risico’s dan ook niet los gezien worden van goed vastgoedbeheer, aangezien die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Lastig vergelijken
Analyseren hoe financiële en duurzame factoren in elkaar grijpen in de vastgoedwereld is een complexe aangelegenheid. Dat is deels het gevolg van het heterogene karakter van onroerend goed. Er zijn heel weinig vastgoedobjecten die zich goed met elkaar laten vergelijken, aangezien er bijna altijd verschillen zijn in bijvoorbeeld locatie, leeftijd of andere eigenschappen. De uitdaging wordt nog groter als je probeert in kaart te brengen welke invloed ESG op het rendement heeft.

ESG is namelijk geen eendimensionale indicator, maar een verzamelnaam voor beleggingsallerlei duurzame risico’s en kansen die invloed hebben op de waardeontwikkeling van een vastgoedinvestering. Daarbij kan gedacht worden aan thema’s zoals klimaatverandering, milieu, bevolkingsdynamiek en technologische verandering. Het is niet eenvoudig om al die zaken uit te filteren naar een overzichtelijk aantal ESG-criteria.
Aangezien het als gevolg van alle ruis heel lastig is om een directe link te leggen met het beleggingsrendement, hebben we ervoor gekozen om de invloed van duurzame factoren op de huuropbrengsten te analyseren. In theorie zouden deze opbrengsten hoger liggen naarmate een gebouw duurzamer is. Huurders hebben een voorkeur voor betere gebouwen en bovendien vertalen zaken zoals betere isolatie en lokale energiewinning zich naar lagere energiekosten. Hoewel er allerlei aanwijzingen zijn dat de praktijk dit beeld weerspiegelt, kan dat op basis van de huidige informatie nog niet onomstotelijk worden bewezen. Voor het trekken van harde conclusies moeten eerst nog veel meer gegevens van vergelijkbare panden in dezelfde buurt worden verzameld. Bij voorkeur hebben die panden een vergelijkbare omvang, leeftijd en kwaliteit. Zelfs als grootste verhuurder in Groot-Brittannië beschikken wij nog altijd niet over een voldoende grote steekproef om die factoranalyse nauwkeurig te maken.

Tijd om te meten
Het leggen van een verband tussen verschillende ESG-factoren en het financieel rendement van vastgoedinvesteringen is extra lastig, omdat er nog maar over een vrij korte periode data zijn verzameld. Hierdoor kan vaak niet onomstotelijk aangetoond worden dat positieve effecten het gevolg zijn van ESG-eigenschappen, en niet van marktbewegingen of andere zaken. Daar komt bij dat het voordeel van een integratie van duurzame criteria zich waarschijnlijk pas op de lange termijn uitbetaalt. Het gaat bijvoorbeeld flink wat jaren duren voordat belangrijke thema’s, zoals klimaatverandering, grote impact krijgen op de financiële rendementen – hetzij door nieuwe regelgeving of door het fysieke effect. Deze periode is veel langer dan het tijdsframe waarover in de financiële wereld de beleggingsprestaties worden gemeten.

Onze eerste ervaringen met het analyseren van ESG-factoren zijn voor ons aanleiding om het initiatief flink uit te breiden. Een voorbeeld daarvan is het toevoegen van alle directe vastgoedactiva onder ons beheer. Het is een kwestie van tijd voordat we meer inzicht kunnen verschaffen in de relatie van ESG-factoren en financiële rendementen. Bovendien houden we bij eventuele aankopen en bij het opstellen van de jaarplanning al rekening met duurzame criteria. Ons ESG-scoresysteem wordt inmiddels ook gebruikt bij het voorspellen van toekomstige cashflows.

Samenwerking voor verandering 
Een van onze conclusies na het creëren van de ESG-database en het analyseren van informatie, is dat meer samenwerking noodzakelijk is voor het zetten van de volgende stap. Als gelijkgestemde vastgoedeigenaren hun informatie over beleggingsrendementen en duurzame factoren delen, kunnen we daar gezamenlijk de vruchten van plukken. Voorlopig blijven wij ons inzetten voor het verweven van duurzame criteria in het beleggingsbeleid – zowel binnen de vastgoedindustrie als andere beleggingscategorieën. Onze verwachting is dat onze initiatieven uiteindelijk aantonen dat een slimme integratie van ESG-factoren niet alleen leidt tot een hoger financieel rendement, maar ook tot een lager risicoprofiel op de lange termijn. In de kern is het goed, modern beleggingsbeleid met voordelen voor de samenleving, de huurders en onze klanten.

Graag willen we een open discussie opstarten over het linken van ESG-factoren naar financieel rendement. Maar als eerste stap zou u zich de volgende vraag moeten stellen: ‘Als het mogelijk is om een marktconform rendement te halen en ook een positieve invloed te hebben op maatschappij of milieu, wat let u dan nog?’