a.s.r. real assets investment partners: Impact gestegen rentes op Europees beursgenoteerd vastgoed en duurzaam herstel
a.s.r. real assets investment partners: Impact gestegen rentes op Europees beursgenoteerd vastgoed en duurzaam herstel
De Europese beursgenoteerde vastgoedsector heeft de afgelopen achttien maanden, door verschillende factoren, een turbulente periode doorgemaakt. Voor ons als vertegenwoordiger van vastgoedbeleggers is de afgelopen periode interessant en leerzaam geweest, met voldoende aanknopingspunten voor de nabije toekomst. In de onderstaande analyse geeft a.s.r. real assets investment partners inzicht in de ontwikkelingen en deelt zij haar visie voor de komende tijd.
De Europese beursgenoteerde vastgoedmarkt kan inmiddels worden aangemerkt als een volwassener geworden sub-sector binnen aandelen, en heeft een significante exponentiele groei doorgemaakt. Zo is de Europees beursgenoteerde vastgoedmarkt gegroeid van een marktkapitalisatie van circa €115 miljard eind 2000 naar €230 miljard eind 2022. Het gros van de exponentiële groei vond plaats in de periode 2010 – 2022. Waar voorheen met name traditionele vastgoedsectoren, zoals winkelvastgoed en kantoren, het grootste deel uitmaakten van menig index is de sectorverdeling ultimo 2022 gediversifieerder. Denk hierbij aan de opmars van sectoren als logistiek vastgoed, woningen en zorgvastgoed.
Beursgenoteerd vastgoed is vastgoed
In de periode 2014 – 2021 (There is no alternative tijdperk) waarin de rentes op Amerikaanse en Europese staatsobligaties naar recordlaagtes daalden kwamen zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd vastgoed nadrukkelijker in het vizier van beleggers wereldwijd. Dit betrof zowel beleggers met een lange beleggingshorizon als beleggers met een relatief korte beleggingshorizon.
Een belangrijke reden voor de verhoogde aandacht was en is het relatief hoge directe rendement van beursgenoteerd vastgoed t.o.v. andere sub-sectoren binnen aandelen. Het aantrekkelijke dividendrendement van (Europees) beursgenoteerd vastgoed is toe te schrijven aan meerdere factoren, waaronder:
- Gunstige fiscale regimes voor directe rendementen (REIT-regime)
- Inflatiecorrectie in huurcontracten
- Gunstige sociaal-demografische ontwikkelingen voor vastgoed.
De oplettende lezer zal het niet zijn ontgaan dat de bovengenoemde factoren, voor zowel beursgenoteerd als nietbeursgenoteerd vastgoed gelden. Dit brengt ons bij de eeuwenoude vraag: “Is beursgenoteerd vastgoed ook vastgoed?”. Na bestudering van eerdere onderzoeken en studies, van o.a. MSCI , EPRA en Green Street is ook onze conclusie dat beursgenoteerd vastgoed ‘gewoon’ vastgoed is, vooral door de lange termijn correlatie tussen beide typen vastgoed. Ons uitgangspunt is dat als wordt gekozen om specifiek te beleggen in beursgenoteerd vastgoed, de eindbelegger moet worden geclassificeerd als vastgoedbelegger. De wijze waarop kan uiteraard wel verschillen. Denk hierbij aan een actieve of passieve benadering, middels een directe belegging, beleggingsfonds-, mandaat en/of indextracker. Daarnaast kan ook de beleggingshorizon van vastgoedbeleggers verschillen.
In de huidige tijdsgeest zien wij aanvullende argumenten om beursgenoteerd vastgoed te zien als vastgoed. Deze aanvullende argumenten worden in het vervolg van dit artikel aangestipt.
Klik op de link hieronder om het volledige rapport te lezen: