Frank van Blokland: Vastgoed en de coronacrisis – deel 2: de retail

June 23, 2020

In mijn vorige column schreef ik dat de vastgoedsector en de retailsector op 24 maart een gezamenlijke oproep hadden gedaan om de rust te bewaren en het gezond verstand te blijven gebruiken. De oproep was gericht aan alle retailers en verhuurders van vastgoed om een tijdelijke oplossing te bieden voor acute liquiditeitsproblemen. De paniek is nog niet weg en helaas zijn verschillende retailers en verhuurders elkaar toch in de haren gevlogen.

Een hele grote groep van vooral MKB-retailers en verhuurders hebben elkaar echter wél gevonden in (vooralsnog) huuruitstel. Zodra de negatieve effecten van de coronacrisis beter bekend zijn, gaan die partijen om tafel om de pijn die er is rond die huur te verdelen. Een verhuurder heeft er immers niks aan als een goede retailer omvalt door deze crisis. De kosten voor winkelvoorraad en personeel maken het overgrote deel van de bedrijfskosten uit; huurkosten veelal minder dan 10%. Verhuurders kunnen alleen rond de huurbetaling een bijdrage leveren aan de acute liquiditeitsproblemen van retailers. 

Op 10 april hebben retail- en vastgedpartijen een Steunakkoord uitgebracht. Uitgangspunten van het Steunakkoord zijn dat we in liquiditeit willen voorzien voor door de coronacrisis getroffen huurders (en waar nodig voor verhuurders), dat we de schade voor alle betrokkenen in de keten en de keten als geheel, willen minimaliseren, dat we willen komen tot een faire verdeling van de pijn tussen retailers, verhuurders en zo mogelijk de banken en de overheid, dat partijen afspraken maken naar draagkracht met ‘fairness’ als uitgangspunt, en dat de winkels waar mogelijk en zo snel als mogelijk is, weer open gaan. 

Kern van het Steunakkoord is huuropschorting voor met name retailers in het MKB, die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in de maanden april, mei en juni 2020. De hoogte van de huuropschorting is tenminste 50% en waar nodig 75% of zelfs 100%, mits dat ook mogelijk is voor de verhuurder. Verhuurders zullen bij grote retailconcerns maatwerk met elkaar overeenkomen, waarbij gekeken wordt of er nog voldoende liquiditeit en/of kapitaal in het bedrijf (of bij de aandeelhouders) zit. Mogelijke kwijtschelding van betalingsverplichtingen komt pas aan de orde als de daadwerkelijke impact duidelijk is en dan zal er een methodiek voor mogelijke kwijtschelding moeten worden bepaald. Het is de bedoeling om daarbij ook de banken en de overheid te betrekken. Medio mei moet er meer duidelijkheid komen over die methodiek.

De problematiek in de retail is zeer divers en raakt supermarkten en drogistrijen bijvoorbeeld niet; de meeste supermarkten draaien immers ‘kerstomzetten’. Voor verhuurders die overwegend winkels verhuren die bestemd zijn voor ‘convenience’, dus ‘boodschappen doen’ is er dus niks aan de hand. Voor verhuurders die veel winkels hebben verhuurd in de ‘fun-shopping’-hoek, zoals modezaken, is er vaak wel een groot probleem, met name in de wat kleinere stadskernen waar het aanbod nu ook al niet goed genoeg is om de consument te trekken.

Verhuurders met toplocaties, met een vernieuwend aanbod, overdekt en luxe, met horeca erbij en uitgaansmogelijkheden en/of met een goede combinatie van ‘fun’ en ‘convenience’, komen deze crisis wel goed door. Hiervoor geldt uiteindelijk toch weer het vastgoedadagium dat de drie belangrijkste factoren voor winkelvastgoed zijn: locatie, locatie en nog eens locatie.