Catella: Yields huurwoningen Europa op laagste niveau in 40 jaar

October 2, 2019

Het verruimingsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) heeft een ongekende kapitaal- stroom richting huurwoningen op gang gebracht in Europa. Beleggers ruilen spaarrekeningen en obligaties, die beiden een negatief reëel rendement opleveren, in voor stenen. De gemiddelde yields op huurwoningen relatief ten opzichte van de verkoopprijzen hebben nu het laagste niveau in veertig jaar tijd bereikt, zo blijkt uit de meest recente residentiële market tracker van pan-Europees vastgoedbelegger Catella.

Thomas Beyerle, Head of Research bij Catella: “Zo’n duidelijke spread tussen de yields op huurwoningen en stijgende verkoopprijzen is nog niet eerder waargenomen in Europa sinds de hoge inflatie eind jaren ’70. Grote monetaire, economische en demografische megatrends doen hun invloed gelden op de huizenmarkten – van alle vermogenscategorieën de grootste. Toenemende urbanisatie en het tekort aan betaalbare koophuizen in steden zorgen voor een sterke vraag naar huurwoningen vanuit zowel particuliere als institutionele beleggers. Van Noor- wegen tot Spanje, en van Frankrijk tot Polen zien we de ontwikkeling van woonvastgoed van de- zelfde kwaliteit en met dezelfde beleggingskenmerken, waardoor er voor beleggers een pan-Europese residentiële markt ontstaat die we niet eerder gezien hebben.’

In Duitsland en Nederland – de twee landen waar media en politici het meest uitgesproken zijn in hun kritiek op het ultra-lagerentebeleid van de ECB – is de geldstroom richting huurobjecten het hoogst. De transacties in 59 grote Europese steden in 19 landen die Catella heeft onder- zocht, waren in de eerste helft van 2019 goed voor €22,7 miljard. Duitsland is goed voor 30% daarvan, Nederland 21%.

Particuliere beleggers zijn goed voor ruwweg 85% van de kapitaalstromen richting residentieel vastgoed, maar institutionele beleggers nemen in belang toe. De transacties in dit vastgoedsegment waren in de tweede helft van 2018 voor het eerst meer waard dan die in winkelvastgoed, waar e-commerce de rendementen van fysieke locaties onder druk zet. Daarmee is woonvastgoed in termen van transactievolume gedurende de afgelopen twaalf maanden uitgegroeid tot de op een na grootste vastgoedbelegging in Europa, na kantoren.

Retail was tot voor kort de hoeksteen van institutionele vastgoedportefeuilles, gezien de stabiele huurinkomsten. Er zijn tekenen dat pensioenfondsen en verzekeraars binnen hun vastgoed- portefeuille (die als geheel heeft geprofiteerd van geldstromen uit negatief renderende staats- en bedrijfsobligaties) meer de nadruk leggen op de defensievere woonsector die zowel apparte- menten, studenten- en seniorenwoningen, verzorgingsflats en hotels omvat.

Sinds Catella’s vorige marktonderzoek op het gebied van woonvastgoed, in het eerste kwartaal van 2018, is de gemiddelde yield voor Europees residentieel vastgoed in de toonaangevende markten is de afgelopen15 maanden met 25 basispunten gedaald tot 3,72% - voor het eerst lager dan die op kantoorvastgoed in hetzelfde segment. De laagste yields zijn gemeten in Stockholm (1,75%) en Zurich (1,9%); de hoogste in Riga (5,75%) en Wroclaw (5,4%).

Gemiddeld is de maandelijkse appartementshuur (gemeten over alle bouwjaren) in de 59 onderzochte steden €15,13 per vierkante meter. De goedkoopste appartementen bevinden zich in de Letse hoofdstad Riga (€8,50 per m2), gevolgd door het Belgische Luik. Gemiddeld zijn inwoners van Geneve (€28,50 per m2), Parijs (€27,90 per m2), en Dublin (€25,99 per m2) het meest kwijt. Alleen Oslo en Luxemburg komen ook aan de €25/m2 per maand.

Thomas Beyerle: ‘We denken dat er nog wat neerwaartse yieldcompressie, en dus een verdere prijsstijging, zal zijn tegen het einde van het jaar in die Europese markten welke nu boven het Europese gemiddelde liggen. Om deze reden staan steden als Utrecht en Eindhoven, Helsinki en Sevilla prominent op de radar van Catella.’

De pan-Europese residentiële vastgoedactiviteiten van het Zweedse Catella AB omvat portefeuillemanagement, acquisitie en sales en asset management. Het cross-border residentiële investeringsplatform van Catella is het grootste en meest gediversifieerde in Europa en beheert en adviseert een reeks fondsen en mandaten met een beheerd vermogen van meer dan €3,0 miljard in negen landen.