DWS: Dalende vraag naar logistiek vastgoed op komst

May 25, 2022

De logistieke sector heeft een uitzonderlijk sterke groei doorgemaakt en dat houdt nog wel even aan. Toch houdt Simon Wallace, hoofd Real Estate Research bij vermogensbeheerder DWS, de sector met argusogen in de gaten.

In zijn laatste researchrapport noemt hij drie risico’s waar vastgoedbeleggers voor moeten waken. Volgens Wallace liggen de meeste kansen voor beleggers in logistieke nichemarkten.

1. Aanbodrisico’s op de korte termijn

In Europa zijn de prijzen voor logistiek vastgoed sinds 2015 verdubbeld en is de leegstand laag. Hierdoor is de bouw van logistieke panden de afgelopen jaren sterk toegenomen. Tien jaar geleden bestond het totale aanbod aan logistiek vastgoed uit 2% nieuwbouw. In 2021 was dat 6%. Hoewel een groot deel van dit aanbod op vraag gebouwd is, werd vorig jaar 36% op risico ontwikkeld. Neemt het aanbod de komende jaren toe, en de vraag af, is de kans op leegstand groter, vooral op corridorlocaties in Midden een Oost-Europa en in delen van Spanje en het VK.

2. Houdt de huidige vraag stand?

De pandemie joeg de vraag naar logistiek aan, omdat consumenten hun uitgaven verlegden van diensten naar fysieke goederen. Nu consumenten weer liever hun geld uitgeven aan uiteten en op vakantie gaan, loopt het aandeel van de bestedingen aan goederen terug. De helft van de distributiecentra is in gebruik door de detailhandel. Een daling van de consumentenbestedingen is dus van invloed op logistiek vastgoed en dan met name in meer volgroeide markten. Amazon heeft aangekondigd op termijn minder vloeroppervlakte nodig te hebben in het VK. Als er straks minder logistieke panden nodig zijn, loopt het op risico gebouwde aanbod meer kans op leegstand. Daarnaast komt ‘verouderd’ logistiek weer op de markt, waardoor het aanbod aan secundaire panden toeneemt.

3. Dunne winstmarges en stijgende kosten

De derdepartijlogistiek (3PL) beslaat een derde van de Europese logistiekmarkt. De markt is echter sterk gefragmenteerd en de concurrentie is groot, waarbij kleinere lokale en regionale 3PL's meer dan 70% van de totale 3PL-opname voor hun rekening nemen. De gemiddelde nettowinstmarge van kleine Europese 3PL-bedrijven lag in 2020 onder de 4%, tegenover 6% bij de grootste 3PL-gebruikers. Operationele kosten stegen de laatste jaren aanzienlijk. Verwacht wordt dat de loon-, huur- en brandstofstijgingen in de komende vijf jaar grotere invloed zullen hebben op de inflatie, waardoor de logistieke exploitatiemarges verder onder druk komen te staan.

Nichesectoren

Door stijgende brandstofprijzen wordt de locatiekeuze voor gebruikers van logistiek vastgoed steeds belangrijker en dat verklaart de voorkeur van DWS voor stedelijke ‘last mile’ en de ‘last hour’ logistiek. Vanwege het beperkte aanbod en de bevolkingsdichtheid liggen er met name in steden als Londen, Parijs en Berlijn, goede kansen in de ‘last hour’ sector. In kleinere markten biedt 'last mile' waarschijnlijk meer kans op outperformance dan 'last hour' logistiek vastgoed vanwege de relatief grotere beschikbaarheid van bouwgrond en minder concurrentie van andere assetklassen. In beide gevallen zijn de voorwaarden in het huurcontract van belang en hebben grotere 3PL's met stevige winstmarges de voorkeur.

Ook koelopslag is een interessante niche. Consumenten kiezen steeds vaker voor gemak en dat is gunstig voor de groei van online-supermarkten. Vooral in landen als Nederland, België en het VK is de vraag naar gekoelde opslagruimte groot. Ook de vraag naar opslagruimte met nauwkeurige klimaatregeling neemt toe, met name in Frankrijk, Italië en Duitsland. In die landen zijn veel farmaceutische bedrijven gevestigd die behoefte hebben aan dit soort opslag.