Amba Zeggen & Rens Borsje: Hypotheekscenario’s

July 5, 2022

Door Amba Zeggen, Lead Risk Culture and Behavior bij Probability & Partners, en Rens Borsje, Senior Risk Consultant bij Probability & Partners

Langetermijnverplichtingen zijn voor verzekeraars door de jarenlange lage rente een enorm hoofdpijndossier geworden. Verzekeraars werden uitgedaagd op zoek te gaan naar de heilige beleggingsgraal.

Welke beleggingen hebben een vergelijkbaar lange termijn cashflowpatroon als de verplichtingen? Welke beleggingen veroorzaken niet gelijk een hap uit het kapitaal door aan te houden verplichte buffers? En welke beleggingen bieden bovendien een aardig rendement?

Afgaande op de samenstelling van de beleggingsportefeuille zien verzekeraars in hypotheken een goede kandidaat om de zorgen over de langetermijngaranties het hoofd te bieden. Volgens een onderzoek van De Nederlandsche Bank in 2020 is het aandeel van hypothecaire leningen in het balanstotaal toegenomen van 5,9% in 2008 naar 12,3% in 2019. Dat is meer dan een verdubbeling.

Lage rente

Maar zoals gezegd is deze beleggingsstrategie ingegeven door de lage rente. Wat betekent dat nu met de stijgende rente? Met welke scenario’s moeten verzekeraars rekening houden?

In eerste instantie zou je kunnen denken: als er een perfecte match met de verplichtingen is, dan is er geen vuiltje aan de lucht. Immers de verplichtingenkant zal in gelijke trend tegengesteld bewegen met de daling van de hypotheekrente. Als deze gedachtegang wordt gevolgd, is de impliciete veronderstelling dat de verwachtingswaarde van de hypotheekbetalingen niet significant zal wijzigen.

Met de dalende beurskoersen, stijgende inflatie, economische onzekerheid en centrale bankiers in paniek is het de vraag of je dit wel kan veronderstellen. Juist nu is het moment voor verzekeraars om eens kritisch de hypotheekportefeuille door te lichten en de impact van verschillende scenario’s door te rekenen. Om u alvast een handje op weg te helpen, volgen hieronder een aantal ontwikkelingen om rekening mee te houden bij het opstellen van de scenario’s.

Ontwikkelingen op de woningmarkt

In een steeds verder dalende renteomgeving hebben we een sterke stijging gezien van de waarde van de onderpanden. Vaak meer dan 10% per jaar. Loan to value (LTVs) zijn rap omlaag geschoten en zo dus ook de risico-opslagen. Het betreft al met al geen hoog rendement, maar ook niet slecht in de eerdergenoemde lagerenteomgeving tegen vrij laag risico.

Beschouw nu het volgende scenario:

Stel nu dat rentes rap stijgen, of wij bedoelen eigenlijk, blijven stijgen. Onder inflatiedruk reageren de centrale banken en er zit meer risico in de financiële markten. Beschikbare leningruimte komt onder druk door hogere rentes/maandlasten en de huizenmarkt koelt verder af en/of klapt, zoals in Zweden op het punt staat te gebeuren.

De markt gaat op slot en veel huishoudens staan onder water, of in ieder geval vindt er een sterke correctie plaats. Dit betekent LTVs weer omhoog, maar de risico-opslagen worden vooralsnog niet mee gecorrigeerd.

Daarnaast gaat, vanwege de hoge inflatie, voor het gemiddelde huishouden de ‘cost of living’ omhoog: voedsel, transport, verwarming, de essentials. Maar lonen blijven achter. Dit zet zelfs voor klassiek netjes terugbetalende Nederlanders de maandelijkse betalingen onder druk, zeker na het eerstvolgende renteherzieningsmoment (maandlasten kunnen zomaar 30% omhoog) laat staan dat er extra afgelost wordt.

Effect op de portefeuille

Dit scenario resulteert in een verandering in de hypotheekportefeuille waar aan de ene kant LTVs stijgen en de Loss Given Default (LGD) én de Probability of default (PD) toeneemt én vanwege minder prepayments, minder verhuizingen en hogere incentive van meenemen van bestaande hypotheken ook nog eens exposure langer hoger blijft (Exposure at Default).

Terwijl aan de andere kant risico-opslagen juist omlaag zijn gegaan. Hoe groot is de kans nu op dit scenario voor de komende paar jaar? 10%? 25%? Wij zijn heel benieuwd wat deze scenario’s doen met de matchinggraad van de portefeuille. Wellicht ook goed om alvast na te denken over eventuele managementacties.

Kortom deze cocktail van ontwikkelingen vereist nieuwe of aangepaste scenario’s. En als je dan toch bezig bent met de hypotheekportefeuille, denk dan ook eens na over de impact van klimaatrisico’s.

Denk aan paalrot in warmere en dus drogere grond met lagere waterstand, of juist toenemende kans op overstromingen in grote delen van Nederland vanwege extremer weer en stijgende zeespiegel . Voldoende noodzaak dus om de hypotheekportefeuille te evalueren en (toekomstige) risico’s in kaart te brengen.

Probability & Partners is een Risk Advisory Firm die geïntegreerde risicomanagement en kwantitatieve modelleringsoplossingen biedt aan de financiële sector en aan data-gedreven ondernemingen.

Meer columns van Amba Zeggen