UBS AM: Ongebruikelijke situatie in logistiek vastgoed biedt kansen voor beleggers

UBS AM: Ongebruikelijke situatie in logistiek vastgoed biedt kansen voor beleggers

October 4, 2022

Infrastructure Real Estate
logistiek

Het tweede kwartaal van dit jaar pakte relatief goed uit voor de Europese vastgoedmarkten, schrijft Zachary Gauge, hoofd real estate research bij UBS Asset Management.

De kantorenmarkt trok weer enigszins aan na de coronapandemie, en dat pakte vooral goed uit voor de vraag naar gebouwen van hoge kwaliteit op A-locaties in Nederland, Duitsland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. De huren koersen weer hoger. Gauge maakt zich echter grote zorgen over de secundaire en perifere markten, waar de zaken er minder goed voor staan.  

“Over de gehele linie is het aantal spraakmakende transacties dit jaar wel gekelderd. De verwachtingen van kopers en verkopers liggen momenteel mijlenverver uit elkaar. Kopers die een hoge schuld moeten aangaan om een kantoor te bemachtigen, passen doorgaans het instapmoment aan om een beter aanvangsrendement te behalen en veel verkopers wachten liever op betere marktomstandigheden.” 

Het transactievolume daalde in het tweede kwartaal met 25% ten opzichte van de eerste drie maanden van het jaar. Het bewijs is nog vrij dun maar het lijkt er toch echt op dat de markt beseft dat waarderingen moeten worden herzien, zegt Gauge. “In sommige markten is dit al gaande en in de tweede helft van 2022 zullen er meer volgen.” 

Volgens Gauge kan deze omslag in het sentiment beleggers juist mooie kansen bieden. “Aan het einde van het eerste kwartaal heerste er onder vastgoedbeleggers een vrij positieve stemming, ondanks een krimpende spread ten opzichte van de obligatierente en de economische tegenwind door de oorlog in Oekraïne.” 

Gauge noemt het tempo waarin het positieve sentiment omsloeg, zeer verrassend. “Het gebeurde slechts in een kwestie van weken. Een belangrijke factor was de snelle stijging van de swaprente waardoor kopers met hefboomleningen vaak geen transacties meer konden verrichten in het kader van hun kernbeleggingen.” 

Hij noemt het opmerkelijk dat de populairste sectoren, nu het meest last hebben van hevige prijsschommelingen. “In grote delen van Europa zijn de aanvangsrendementen op logistiek vastgoed flink gedaald, terwijl deze zogeheten beds and sheds enkele maanden geleden nog hoog op het verlanglijstje van veel beleggers stonden. Deze uitzonderlijk lage rendementen zijn nu onderhevig aan stijgende financieringskosten en de krimpende spread tussen staatsobligaties en vastgoed dat geld in het laatje moet brengen.” 

De hamvraag is wanneer deze sectoren weer financieel in trek raken, zegt Gauge. “De positieve vraag- en aanboddynamiek die zoveel beleggers naar deze sectoren dreef, bestaat nog steeds. Hoewel veel logistiek vastgoed kampte met lagere rendementen, rapporteerden ze ook een positieve huurgroei, wat vrij ongebruikelijk is. Beleggers in bestaand logistiek vastgoed hoeven zich geen zorgen te maken. De huurgroeivooruitzichten zijn goed, mede omdat het steeds moeilijker wordt voor projectontwikkelaars om aan financiering te komen die kloppend is.”

Related posts