Ortec Finance: Een detailanalyse van de Nederlandse woningmarkt vanaf 2009

October 5, 2023

Afgelopen jaren heeft de Nederlandse woningmarkt verschillende gedaantes aangenomen. Mede door macro economische ontwikkelingen en toenemende schaarste is de woningmarkt oververhit geraakt. Door recente ontwikkelingen op met name de hypotheekrentestand is de woningmarkt na een correctie weer gestabiliseerd en licht aan het stijgen.

In deze semi-jaaralert woningmarkt doen we een detailanalyse op de verkooptijd en overbiedingen op woningen in de afgelopen jaren. Voor de onder- en verbiedingen hebben we de cijfers sinds 2009 inzichtelijk gemaakt. Voor de verkooptijd hebben we data vanaf 2015 geanalyseerd. En zoals elke maand zie je op onze interactieve kaarten in een oogopslag hoe de huizenprijzen zich ontwikkelen in jouw regio.

Huizenprijzen en hypotheekrente

Het hoogtepunt voor de prijsontwikkeling wordt in de zomer van 2022 bereikt met bijna een waarde van 200. Vanaf december 2014 zijn de huizenprijzen dus bijna verdubbeld. Eind 2022 zien we een correctie voor de huizenprijzen, deze dalende trend lijkt de afgelopen maanden weer te stagneren. Over de afgelopen paar maanden zien we weer een lichte stijging in huizenprijzen. De hypotheekrente heeft een enorme sprong gemaakt sinds begin 2022 en laat de afgelopen maanden wat kleinere stapjes naar boven zien.

Indexcijfer van Nederland

Prijsontwikkeling

Het afgelopen jaar laten alle COROP gebieden een daling in huizenprijzen zien. Utrecht laat de grootste daling zien met een waarde van -7.1%. Gebieden zoals Overig Zeeland, Midden-Limburg, Noord-Limburg en Delfzijl en omgeving laten een daling van minder dan 1.5% zien. Overal zien we dat de huizenmarkt het afgelopen jaar afgekoeld is vergeleken met de voorgaande jaren. Op basis van recente cijfers is het alleen de vraag of deze trend zich doorzet, doordat we in recente maanden weer een lichte prijsstijging zien.

Prijsontwikkeling per COROP t.o.v. vorig jaar

Onder- en overbiedingen in Nederland

In eerdere maandalerts hebben we reeds een korte analyse gedaan op de mediaan van overbiedingen in Nederland. In onderstaande figuur 'Overbiedingen’ is de mediane transactieprijs t.o.v. de vraagprijs te zien. Hoe hoger het punt in de grafiek, hoe hoger er wordt overboden. Hierin is te zien dat er in het afgelopen jaar een duikvlucht plaatsvond wat betreft overbiedingen.

Waar het jaar ervoor het nog de norm was te overbieden op alle woningtypes, is dit inmiddels veranderd. Waarbij er bij een aantal woningtypes inmiddels wordt onderboden in plaats van overboden. Dit keer focussen we ons in deze semi jaaralert op een aantal andere dwarsdoorsnedes van deze biedingen om hier meer inzicht in te krijgen. Bekijk daarvoor de hele semi-jaaralert woningmarkt online.

Onder- of overbiedingen uitgelicht per woningtype

Een verband tussen overbieden en verkooptijd

In de onderstaande grafiek zien we een verband tussen de gemiddelde verkooptijd en de gemiddelde overbieding, deze zijn op jaarbasis berekenend. Over het algemeen gaat een langere verkooptijd samen een transactie die lager is dan de vraagprijs.

De grafiek laat tevens zien dat er in een oververhitte markt wordt overboden.

In 2015 stond een huis gemiddeld het langst te koop en werd een huis gemiddeld voor -5% van de vraagprijs verkocht. In 2022 zien we een oververhitte huizenmarkt, waar nu een huis gemiddeld een maand te koop staat. Dit is zeven keer zo snel als in 2015, daarnaast werden huizen gemiddeld voor 7% meer dan de vraagprijs verkocht. Uit de grafiek blijkt dat overbieden en de tijd dat een huis te koop staat vaak samengaan.

Er is ook een lijn geplot met de geschatte lineaire relatie tussen de gemiddelde verkooptijd en de gemiddelde overbieding. Grofweg hangt een 15 dagen kortere looptijd samen met een overbieding van 1%.

Gemiddelde overbiedingspercentage versus gemiddelde verkooptijd per jaar

Belangrijkste ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt

De semi-jaaralert Woningmarkt van Ortec Finance zet ieder half jaar de belangrijkste ontwikkelingen op een rij met interactieve kaarten voor de prijsontwikkeling per COROP gebied en per gemeente, het totaal aantal transacties, onder- en overbiedingen en meer. Bekijk de eerste semi-jaaralert woningmarkt Nederland.

Dit is ons eerste woningmarkt onderzoek gekoppeld aan een webinar. Ieder half jaar willen we dit herhalen met steeds een aangepaste analyse naar de huidige omstandigheden.