Mainfirst: Brengt de Houten Draak China geluk, of is de crisis eindeloos?

January 23, 2024

Op 10 februari 2024 begint in China het Jaar van de Houten Draak, dat symbool staat voor geluk en het bereiken van doelen. Zal de Houten Draak de Chinese vastgoedsector een impuls geven in het nieuwe jaar? Andranik Safaryan, expert op het gebied van opkomende markten bij MainFirst, is sceptisch.

Meer dan drie jaar zijn verstreken sinds de Chinese autoriteiten de eerste maatregelen namen om speculatie op de vastgoedmarkt aan banden te leggen. 'Hoewel Beijing de neergang op de vastgoedmarkt nu serieus neemt, moet er meer gebeuren. Er is politieke speelruimte', zegt Andranik Safaryan, hoofd van het Emerging Markets/Corporate Debt team bij MainFirst.

'Een verbetering van de vooruitzichten voor de economie en de arbeidsmarkt, evenals van de prijsverwachtingen op de huizenmarkt, is essentieel op de korte termijn.' Het monetaire beleid en de banken moeten op de middellange termijn accommoderend blijven om een kredietcrisis te voorkomen die de hele economie zou aantasten, vergelijkbaar met wat er in de jaren negentig in Japan gebeurde.

'We zijn momenteel voorzichtig met betrekking tot de sector. Beleggers die geduldig zijn en een voldoende lange beleggingshorizon hebben, kunnen echter in individuele gevallen goede beleggingskansen zien', aldus de portefeuillebeheerder.

Volgens Safaryan is de belangrijkste uitdaging op korte termijn voor de Chinese autoriteiten het verbeteren van het sentiment onder huishoudens en het stimuleren van particuliere investeringen om de verwachtingen voor huizenprijzen te verbeteren en de vraag te stimuleren. 

Geen duurzaam herstel op de vastgoedmarkt in zicht

In augustus 2023 besloot de Chinese overheid om de minimale aanbetaling voor de aankoop van eerste en tweede huizen te verlagen. Andere maatregelen waren een lagere hypotheekrente en het verlenen van toestemming aan lokale overheden om de definitie van een eerste huizenkoper uit te breiden. Maar op korte termijn was het effect vrij klein, zegt Safaryan. De politieke maatregelen zouden pas na een bepaalde periode effect hebben.

Bovendien zal het herstel waarschijnlijk beperkt blijven tot de meest ontwikkelde steden (ranglijst 1 en 2), waaronder Beijing, Shanghai, Guangzhou en Shenzhen, zegt Safaryan. 'De belangrijkste begunstigden zijn staatsgebonden vastgoedontwikkelaars met sterke balansen die blootgesteld zijn aan eersterangs steden, omdat deze steden nog steeds beleidsruimte hebben om de vraag te stimuleren.'

De begunstigden zijn staatsbedrijven, particuliere investeerders blijven weg

Enkele van de grootste projectontwikkelaars in eersterangssteden zijn staatsbedrijven. Sommige hiervan profiteerden van de onrust op de vastgoedmarkt door hun marktaandeel te vergroten ten koste van particuliere bedrijven. 'Omdat ze eigendom zijn van de publieke sector en meer solide balansen hebben, genieten ze de voorkeur van huizenkopers. De reden is dat ze erop vertrouwen dat de projecten zullen worden voltooid,' legt Safaryan uit.

Het blijkt echter moeilijk om de vraag van investeerders weer aan te wakkeren: 'Er is wat weerstand die het herstel van de markt als geheel in de weg staat. We zien aanhoudende faillissementen bij projectontwikkelaars en er is nog steeds onzekerheid over de vraag of projecten überhaupt zullen worden voltooid. Bovendien verwacht men dalende huizenprijzen.' Onzekere economische vooruitzichten doen de rest.

Uitgangspunten voor beleggers

Maar er zijn ook positieve voorbeelden. Zo biedt de herstructurering van SUNAC, een vastgoedontwikkelaar met een grote vastgoedportefeuille in eerste- en tweederangssteden, een goed voorbeeld voor andere bedrijven: SUNAC ging in 2022 failliet en zette vervolgens buitenlandse schulden om in eigen vermogen of daaraan gekoppelde instrumenten zoals converteerbare obligaties om de kapitaalstructuur te verbeteren.

'Beleggers moeten een oogje houden op vastgoedontwikkelaars in staatseigendom die bereid zijn om een soortgelijk herstructureringsproces te ondergaan,' adviseert Safaryan. Hetzelfde geldt voor bedrijven die projecten verkopen en de opbrengst kunnen gebruiken om obligatiehouders terug te betalen. De lage liquiditeit van de obligaties kan op de middellange termijn leiden tot een hoger aflossingspercentage.

'Het goede nieuws is dat bedrijven obligaties in omloop hebben. Deze worden echter niet verhandeld tegen aantrekkelijke prijzen, vooral gezien de macro-economische en sectorrisico's', aldus Safaryan.

Vastgoedontwikkelaars zoals COLI en China Resources Land (CR Land) voldeden aan de eisen, maar hun obligatiewaarderingen zijn niet bijzonder veelbelovend met rendementen tussen 5,5 en 7,5%. Aan de andere kant worden de obligaties van veel particuliere vastgoedontwikkelaars verhandeld tegen lage waarderingen van ongeveer 1 tot 15 cent.

Voorzichtig met projectontwikkelaars met portefeuilles in steden met lagere rangorde

Over het algemeen raadt de expert opkomende markten aan dat beleggers voorzichtig blijven met dit segment, gezien de uitdagingen op de korte tot middellange termijn: 'We raden grote posities op dit moment af, omdat de volatiliteit hoog blijft en het sentiment snel kan veranderen.'

Veel ontwikkelaars zijn vooral actief in kleinere steden waar de vraag-aanbodverhouding erg ongunstig is, zegt hij. 'Sommige bedrijven zullen waarschijnlijk niet overleven omdat ze een lage voorraad van voltooide verkopen hebben, een hoge schuldenlast hebben en gehinderd worden door moeilijkheden op korte termijn,' aldus Safaryan.