Ronde Tafel 'Beleggen in Hypotheken' - Deel 1: Recente ontwikkelingen

April 29, 2024

Hoe aantrekkelijk is beleggen in hypotheken nog met de huidige rentestand en het huidige monetaire beleid? Financial Investigator vroeg aan de 9 deelnemers aan de Ronde Tafel 'Beleggen in Hypotheken' hoe zij aankijken tegen de recente ontwikkelingen.

Door Bouko de Groot

Dit is deel 1 van het verslag. Deel 2 lees je hier, deel 3 lees je hier.

De lage rente, de stijgende huizenprijzen en de lange rentevaste perioden hebben pensioenfondsen de afgelopen vijf tot tien jaar aangezet om in hypotheken te beleggen. Tegelijkertijd ontstonden er vele regiepartijen om de vraag naar de asset class te faciliteren. Het afgelopen jaar is de hypothekenmarkt echter sterk veranderd door het monetaire beleid en wetgeving. Daarnaast is duurzaamheid veel belangrijker geworden en staat de Wtp voor de deur. Carolien van Eggermond besprak deze uitdagingen met negen experts.

Hoe kijken jullie als belegger aan tegen de ontwikkelingen binnen de asset class?

André van Werven: ‘Ongeacht de marktontwikkelingen blijft het een heel goede en interessante asset class. Wat het voor pensioenfondsen interessant maakt, is de aantrekkelijke spread in vergelijking met staatspapier. En dat het onder de Wtp ook interessant blijft, want op basis van de risico-opslag is er sprake van een goed overrendement, terwijl het tegelijkertijd volledig kan worden meegeteld in de matchingportefeuille voor de renteafdekking. Bovendien hebben Nederlandse woonhypotheken van oudsher een heel goede kredietwaardigheid.’

Markus Schaen: ‘Bij al onze klanten zitten de hypotheken in de matchingportefeuille. We hebben goed gekeken naar de verschillende risico’s van hypotheken en welke compensatie we daarvoor nodig hebben. We blijven erin beleggen zolang de spread hoger is dan de risico’s die wij zien, ofwel de risicocompensatie die we zoeken. We hebben destijds voor een lange duration gekozen. We merken wel dat we nu bij het herbeleggen moeite moeten doen om de duration op peil te houden, omdat er door de gestegen rente minder vraag is naar heel lange hypotheken. Maar we zien het nog steeds als een aantrekkelijke asset class.’

Wij zien dat hypotheken onverminderd populair blijven onder Nederlandse pensioenfondsen, onze kerndoelgroep.

Martine Vissers: ‘Er is een belangrijk verschil te maken tussen een mandaaten een fondsbelegging. In een fonds kies je vaak voor een brede exposure in hypotheken en vertrouw je op de overwegingen van de asset manager. Een mandaat daarentegen wordt heel duidelijk afgestemd op het gekozen risicoprofiel. Er wordt eerder aan de knoppen gedraaid. Wat we daar nu zien, is dat liquiditeit mee gaat spelen. Dat was wat minder belangrijk in het verleden. Bijvoorbeeld door een combinatiebelegging waar hypotheken en credits bij elkaar worden gezet om binnen de bandbreedte te blijven en liquiditeit te creëren en zo voor te sorteren op de Wtp.’

Jasper Koops: ‘Wij hebben vanaf het begin zoveel mogelijk flexibiliteit ingebouwd, ten aanzien van het aanpassen van de allocatie over looptijd- en risicosegmenten, maar ook ten aanzien van het formaat en exit-mogelijkheden. Een reden daarvoor was dat als regelgeving of marktomstandigheden veranderen, je op dat moment daar zo flexibel mogelijk mee kan omgaan. Wij zien meer verzoeken op het gebied van liquiditeit, dus we zien zeker ook wel wat transacties plaatsvinden. Wij zijn altijd gefocust op meerdere typen investeerders, dus niet alleen op pensioenfondsen, maar ook op banken en verzekeraars, en het liefst ook nog in het buitenland, zodat je altijd wel een doelgroep hebt die geïnteresseerd is. En dat je al die segmenten, hoewel dat niet altijd lukt, ook zoveel mogelijk kan vullen met verschillende typen beleggers.’ 

Evelien van Hilten: ‘Wij zien dat hypotheken onverminderd populair blijven onder Nederlandse pensioenfondsen, onze kerndoelgroep. Hypotheken bieden een aantrekkelijk extra rendement ten opzichte van staatsobligaties en swaps. Tegelijk zien we ook dat er situaties kunnen zijn waarin investeerders hun belang wat willen afbouwen of juist willen uitbreiden. We zien dat de veranderende marktomstandigheden leiden tot een actievere secundaire markt. De schaal van ons platform, waarop veel diverse beleggers actief zijn, maakt het makkelijk om dit te faciliteren. Het mes snijdt aan twee kanten: zowel beleggers die willen afbouwen als beleggers die willen opbouwen, worden sneller geholpen.’

Voor ons is het hybride karakter van hypotheken belangrijk, dat je zowel een matchingcomponent en een spreadcomponent hebt, en dat gaat denk ik in het nieuwe pensioenstelsel alleen maar explicieter worden.

Mark Prins: ‘Voor ons is het hybride karakter van hypotheken belangrijk, dat je zowel een matchingcomponent als een spreadcomponent hebt, en dat gaat denk ik in het nieuwe pensioenstelsel alleen maar explicieter worden. In dat opzicht is de absolute looptijd misschien iets minder belangrijk, omdat je dat in de rest van de matchingportefeuille ook kan meenemen en bijsturen. Verder zijn de klantenopties ineens heel relevant geworden. De meeneemregeling was er altijd al, alleen zagen we die niet. De afgelopen jaren wordt die juist wel gebruikt en daarmee nemen de prepayments effectief flink af. Dat heeft effect op de waardering. Voor ons is het heel belangrijk om te weten hoe vermogensbeheerders daarmee omgaan en hoe zij de rentegevoeligheid inschatten.’

Rens Ramaekers: ‘Wij zien dat na de ontwikkelingen van de afgelopen jaren, met een stijgende rente en een lagere aflossingssnelheid, investeerders nog steeds interesse hebben in de asset class vanwege de hoge spread en lage kredietrisico’s. In de veranderende markt ligt er steeds meer nadruk op de optionaliteiten en liquiditeit en het is aan ons, de asset manager, om dit goed te managen. Nu wij na de fusie tussen Aegon en a.s.r. portefeuillebeheerder zijn van een nog grotere hypothekenpool, vergaren wij ook meer data en kennis over Nederlandse hypotheken, die we kunnen delen met onze klanten. Door de verschillende fondsen en mandaten aan te bieden aan onze klanten, en zowel open te staan voor forward flow als portefeuilletransacties, hopen wij aan de verschillende wensen van de investeerders te kunnen voldoen.’

Investeerders hebben nog steeds interesse in de asset class vanwege de hoge spread en de lage kredietrisico’s.

Hikmet Sevdican: ‘De veranderende markt biedt plek aan zowel fondsbeleggers als mandaatbeleggers. Bepaalde investeerders hebben voldoende aan de liquiditeit van fondsbeleggingen, zeker kleinere investeerders voor wie het helemaal niet nuttig is om een eigen portfolio op te bouwen omdat het weinig diversificatie biedt. Bij een mandaatinvesteerder wil je juist ook focussen op specifieke pockets. Dan moet je dus een opinie hebben over optionaliteiten die in een product zitten en over risico’s die voor specifieke pockets gelden. Daar moet je veel actiever over nadenken. Het is ook een plicht van ons als manager om daar transparant over te zijn. Dus je moet een bredere vermogensbeheerder zijn wanneer je én fondsbeleggingen én mandaten faciliteert. Omdat lang niet alleen maar pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken beleggen, is het belangrijk om in te kunnen spelen op marktonwikkelingen elders in Europa en onder andere toezichtregimes. Actuariële kennis binnen je bedrijf is daarbij key om goed op deze trend in te spelen.’

Thomas Wilson: ‘De afgelopen jaren is de CPR, de constant prepayment rate, een heikel punt geweest, met name door de forse rentestijging. Voor waarderingen zijn er natuurlijk verschillende manieren om naar de CPR te kijken. Zo kun je een portfolio-approach hanteren met één CPR, helemaal vlak door de tijd heen, of je kan per lening of subportefeuille differentiëren, mogelijk ook met variatie door de tijd heen. Het hangt in die keuze ook af van de homogeniteit in je portfolio en over portfolio’s heen voor verschillende investeerders. Als er tussen investeerders grote verschillen zijn, dan is het zeker nuttiger om ook af te wijken van je CPR. Vergelijk bijvoorbeeld investeerders die vooral nu in een klimaat van hoge rentes aan het opbouwen zijn met investeerders die juist een hele bulk aan hypotheken hebben uit het lage renteklimaat, dan zul je zeker een groot verschil in CPR gaan zien. Met name wanneer er verschillen in kenmerken zijn tussen verschillende portfolio’s, wat het geval kan zijn bij mandaten, wordt het belangrijk om een onderscheid te maken in de CPR.’