Ronde Tafel Zorgvastgoed - Deel 3: Bijdragen aan betere zorg

September 30, 2024

Hoe kunnen institutionele beleggers in zorgvastgoed bijdragen aan betere zorg? Welke lessen kan het buitenland ons leren? En is er in Nederland voldoende kapitaal voor zorgvastgoed? Die vragen kwamen aan bod in deel 3 van de Ronde Tafel Zorgvastgoed.

Door Bouko de Groot

Dit is deel 3 van het verslag. Deel 1 lees je hier en deel 2 lees je hier.

Hoe kunnen institutionele beleggers in zorgvastgoed bijdragen aan meer en efficiëntere zorg?

Van Gelder: ‘Ik zie de oplossing voor een groot deel in de integrale woonopgave, dus gebiedsontwikkeling waarbij je grootschalig denkt, maar kleinschalig invult.’

Savelkoul: ‘Zorginstellingen zijn experts in het verlenen van zorg, institutionele beleggers zijn experts in het managen van vastgoed. Zij weten waar zorgvastgoed en woningen aan moeten voldoen. Hoe kan het bijvoorbeeld dat we nog woningen met drempels bouwen? Met deuren die niet breed genoeg zijn? Die basis, die moet gewoon in het bouwbesluit zitten, want dan zijn woningen levensloopbestendig. Je moet er dus voor zorgen dat elke woning een minimale geschiktheid heeft. En daarnaast: hoe maak je een samenleving, hoe bouw je een wijk waar alles functioneert? Dat er een huisarts is, dat er betaalbare woningen zijn voor het zorgpersoneel, enzovoort. Daarvoor zullen we ook allemaal moeten samenwerken. We hebben elkaar nodig om dat voor elkaar te krijgen.’

Tettero: ‘Gemeenten kunnen daarbij niet altijd maar gaan voor de hoogste grondprijs. Ons appèl is dat de helft van de woningvoorraad levensloopbestendig moet zijn. Recent hebben we gesproken met een provincie die nu inderdaad locaties aanwijst waar levensloopbestendige woningen moeten komen. Zo verandert het concurrentieveld en op die manier kan de centrale overheid sturing geven aan de regionale en lokale overheid. Maar het blijft nog veel prediken, overal langsgaan, het maar blijven roepen en focus hebben op de lange termijn. Het is ontzettend belangrijk dat we vanuit alle institutionele beleggers blijven sturen. Ook in de planvorming, dan hoef je het gebied niet zelf in handen te hebben. Als die gemeente uiteindelijk maar stuurt.’

Gulickx: ‘Gemeenten moeten meer nadenken over gebiedsontwikkelingen en als voorwaarde stellen ‘we willen hier een gezondheidscentrum’, of ‘we willen een bepaalde zorgfunctie in een bepaalde gebiedsontwikkeling.’ Dat zie je nu wel steeds meer gebeuren.’

Goossens: ‘Gemeenten zeggen ook wel dat ze in de toekomst vaker een tender gaan uitzetten gericht op een bepaalde doelgroep. Maar ze moeten dan wel accepteren dat dat ook leidt tot lage grondprijzen. Dat maakt het speelveld gelijk en dan kunnen dit soort concepten gerealiseerd worden. Er zijn natuurlijk al veel gemeentes die hun woonzorgvisie al ver hebben uitgewerkt. Iedereen onderschrijft het probleem: ze móeten.’

Welke rol kan de belegger spelen bij technologie in zorgvastgoed?

Gulickx: ‘Technologie in de zorgsector is vooral infrastructuur, dat zien wij niet als gebouwgebonden installaties. We kunnen er uiteraard wel over meedenken met de zorgaanbieder. Maar als je de care sector vergelijkt met ziekenhuizen, dan is het aandeel technologie te verwaarlozen. Het zijn nog steeds handen aan bed die nodig zijn. Technologie kan wel helpen om nachtdiensten efficiënter en administratieve taken soepeler te maken.’

Goossens: ‘Technologie kan de kwaliteit van het werk verbeteren. Een veel groter deel van de werkzaamheden van zorgpersoneel bestaat niet meer uit het verlenen van zorg, maar uit administratie. Ik denk dat AI een rol kan gaan spelen, zodat zorgverleners weer meer zorg kunnen gaan leveren en ook het werk zelf weer een stuk aantrekkelijker wordt.’

Tettero: ‘Wat we zouden kunnen doen vanuit het vastgoed is overal goede wifi faciliteren, zodat daaraan gekoppelde goede monitoring mogelijk is. Dus echte plug & play en goede internetverbinding als basiseisen voor het gebouw.’

Sielias: ‘Het construct van het gebouw is de basis, maar de indeling moet flexibeler zijn. Je ziet nu vaak dat een gebouw een bepaalde levensduur heeft en vervolgens grotendeels gesloopt moet worden voor een nieuwe of aangepaste toepassing. Dat is een enorme waardevernietiging, nog los van de impact op het milieu. Idealiter kunnen kamers die nu gemiddeld 40m2 zijn op termijn bijvoorbeeld 60m2 worden en vice versa, zonder daarvoor wanden te hoeven slopen. Kortom, maak gebouwen veel flexibeler, met bijvoorbeeld alle technologie in de vloeren.’

Savelkoul: ‘Inderdaad, ooit is het begonnen met slaapzalen. Maar inmiddels zijn de woonruimten gegroeid. We hebben gebouwen nodig die ook in de toekomst aanpasbaar zijn, om mee te groeien met de behoeften of alternatieve inzetbaarheid. Dan heb je ook je duurzaamheid voor de lange termijn geregeld. Het gebouw moet goed bruikbaar zijn voor zorgpersoneel en daarbij hoort ook de benodigde technologie, nu en in de toekomst.’

Van Gelder: ‘Wat betreft technologie en het bouwen van het vastgoed, daar komt vooral duurzaamheid om de hoek kijken. Dus welke materialen gebruik je? Houd je dat bij in een materiaalpaspoort? Maar ook: hoe kan de luchtkwaliteit worden verbeterd om het de bewoners comfortabel te maken? Dat zal over 20 jaar heel anders kunnen zijn, onder invloed van klimaatverandering.’

Is er behoefte aan optoppen, oftewel bouwen bovenop bestaand vastgoed?

Tettero: ‘Optoppen lost weinig op, het draagt slechts bij. De grootste kans zit in verouderd bezit van zorginstellingen waar nieuwbouw kan plaatsvinden, waar je levensloopbestendige woningen toevoegt en een klein deel zwaardere zorg terugbouwt.’

Van Gelder: ‘Daarvoor is wellicht wat aanpassing nodig in de wetgeving. Want het is voor bestaande zorginstellingen nu helemaal niet makkelijk om met een ontwikkelaar samen te werken, omdat het vastgoed dat ze hebben aan bepaalde vereisten moet voldoen waartegen ze het verkopen en er in veel gevallen een aanbesteding moet plaatsvinden. Als dat makkelijker gemaakt wordt, dan denk ik dat die transformatie van het oudere vastgoed veel sneller kan plaatsvinden.’

Gulickx: ‘Bovendien zijn de ‘oude’ zorgterreinen vaak te groot, omdat het pand inefficiënt is. Dus dan kan het terrein makkelijk gesplitst worden naar bijvoorbeeld zorg en woningbouw.’

Savelkoul: ‘Precies, er ligt een verdichtingsopgave om op te toppen, maar met nieuwbouw is juist ook heel goed te verdichten.’

Welke lessen kan het buitenland ons leren?

Goossens: ‘In het buitenland worden senioren veel vroeger geënthousiasmeerd om te verhuizen. Als je senioren eerder weet te bereiken, als ze nog flexibeler en mobieler zijn, dan is dat ook voor de kwaliteit van leven daarna veel positiever. Maar ja, je hebt nu je afbetaalde woning of je lage huur, en je bent nog fit, dan is het voor veel senioren best wel een hele drempel. In het buitenland zijn veel meer aantrekkelijke concepten, waar mensen zo enthousiast over zijn, dat ze ernaartoe verhuizen. Dat zie je hier veel minder.’

Van Gelder: ‘Mensen vinden het wel heel moeilijk om ermee geconfronteerd te worden, vooral als ze dichter tegen die leeftijd zitten maar nog gezond zijn. Neem bijvoorbeeld reguliere woningen, of lichte zorg die in hetzelfde complex zit waar zware zorg gefaciliteerd wordt. Dat is toch best lastig, omdat mensen dan continu zien wat hun mogelijke nabije toekomst is.’

Savelkoul: ‘Momenteel woont 40% van de mensen alleen in een huis. Bij ouderen wordt dat alleen maar meer. Dan wil je wellicht wel op een andere manier samen leven, waarbij sociaal actief blijven voorop staat. Dat gesprek is denk ik wel te voeren. Hoe wil je oud worden? Hoe wil je de komende jaren doorbrengen? Dat geldt overigens niet alleen voor deze doelgroep, maar ook voor bijvoorbeeld jongeren die alleen zijn. Dus hoe willen wij als maatschappij leven en samen zijn? Daarmee kan je langer in goede gezondheid leven.’

Tettero: ‘De bewustwording moet vergroot worden, zodat je nu al gaat nadenken over hoe je later wilt wonen. Wij zeggen het vanuit de woonzorgconcepten die we neerzetten. In de marketing richten wij ons dan op: veilig, prettig, luxe, comfort, en o ja, zorg kan ook geregeld worden. We beginnen daar dus niet mee.’

Sielias: ‘Als sector moeten we meer outspoken zijn naar de buitenwereld. De vastgoedsector heeft een eigen visie op heel veel dingen. Maar als je dat te veel etaleert, kan dat verkeerd worden opgevat door andere stakeholders. Wij moeten kijken hoe we onze boodschap kunnen verkondigen, zodat zorgvastgoed niet wordt gezien als ‘weer zo’n vastgoedpartij’. Je ziet bijvoorbeeld hetzelfde bij de betaalbare huisvesting: heel veel mensen hebben niet het besef wie daar nou eigenlijk achter zit. Wie zijn die kapitaalverstrekkers en waarom doen ze dat? Dat is een deel van de sector dat nooit naar buiten komt. Maar het overgrote deel van het kapitaal komt van risico-averse institutionele partijen, pensioenfondsen en verzekeraars.’

Is er in Nederland voldoende kapitaal voor zorgvastgoed?

Savelkoul: ‘Het vraagstuk rond woningen en zorgwoningen is zo groot, daar moet veel meer kapitaal voor komen. De pensioenpot in Nederland wordt niet heel veel groter door vergrijzing. Dus wij verwachten dat er meer internationaal geld moet worden aangetrokken. Hiervoor moet de investeringspropositie gunstiger worden. Want zelfs als alle fondsen hier aan tafel verdubbelen, dan nog is het vraagstuk niet opgelost.’

Gulickx: ‘Inderdaad, je ziet dat de behoefte enorm groot is. Het staat ook meer op de agenda. Dat zit in verduurzaming, in efficiëntie, en in sociale impact. Het raakt eigenlijk alle vlakken. Dus ja, hoe meer hoe beter, en het is direct belegbaar.’

Tettero: ‘Met z’n allen zouden we de komende vijf jaar € 10 miljard kunnen investeren in de zorg en levensloopbestendige woningen, zonder probleem.’

Goossens: ‘Ik denk ook dat we een beetje aan de late kant zijn om het probleem nog volledig op te lossen. Een deel, dat zeker, maar we hebben daarvoor – en niet alleen voor zorgvastgoed – internationaal kapitaal nodig.’

Sielias: ‘Het probleem hierbij is dat de home bias weer terug is van weggeweest. En dat specifiek op dit thema, want voor de rest is er een wereldwijd gediversifieerde portefeuille. Dat hoor ik ook van mijn collega LPs in andere landen, ‘O zorg, dat doen we toch graag eerst in ons eigen land.’ Dus ik denk dat grootschalig internationaal kapitaal voor Nederlands zorgvastgoed best lastig zal worden. Een andere uitdaging is dat er in Nederland de afgelopen tien jaar zoveel in vastgoed is geïnvesteerd, dat er niet heel veel nieuw kapitaal beschikbaar is om te investeren. De hele grote nieuwe commitments van onze klanten zijn er gewoon niet en die verwacht ik ook niet de komende vijf jaar.’

Van Gelder: ‘Internationaal kapitaal is er al en is ook wel nodig. Frankrijk loopt op dit punt vooruit, maar daar zie je inmiddels dat er in bepaalde regio’s overcapaciteit is. En dat is dan vanuit een operationeel oogpunt wel een uitdaging voor die zorginstellingen. Kortom, er is veel vraag en wij moeten aanbod creëren, maar ook goed nadenken over hoe we dat doen en waar we dat doen.’