Infra Debt en Real Estate Debt: real assets of credits? (Deel 1 Ronde Tafel)

November 22, 2024

Behoren Infra & Real Estate Debt tot real assets of tot credits? En zijn ze een cruciaal onderdeel van een gediversifieerde portefeuille? In deel 1 van deze Ronde Tafel bespraken acht experts de plek van deze asset class in de portefeuille.

Door Hans Amesz

Dit is deel 1 van het verslag. Deel 2 verschijnt op donderdag 28 november, deel 3 verschijnt op maandag 2 december. 

Infra en real estate debt zijn relatief nieuwe beleggingscategorieën die steeds aantrekkelijker worden voor beleggers die speciaal geïnteresseerd zijn in verdere diversificatie van hun beleggingsportefeuille en het managen van het neerwaartse risico. Beide asset classes profiteren van thema’s als de energietransitie en digitalisering.

Behoren infra & real estate debt tot real assets of tot credits? En bepaalt deze indeling de manier waarop de risico’s worden beoordeeld?

Holly Murnieks: ‘Wij hanteren een total portfolio approach, oftewel totale portefeuillebenadering, afgekort TPA, wat betekent dat we vanuit een top-down perspectief kunnen denken over het relatieve risico en de rendementsvoordelen van real assets aandelen versus real assets debt en de exposure daarnaar in de loop van de tijd kunnen aanpassen. Vanuit een risicoperspectief beschouwen we de karakteristieken van zowel vastgoed- als infrastructuurleningen als het meest gelinkt aan credit, en daarom hebben we kredietspecialisten die deze risicoposities beheren en bewaken, in samenwerking met hun collega’s uit het team voor real assets.’

Rupert Gill: ‘Het gaat om een relatief nieuwe beleggingscategorie. Voor beleggers is het historisch gezien altijd moeilijk geweest om te bepalen of het onder vastgoed of credit valt. Veel van de risico’s zijn vastgoedgerelateerd, dus benaderen wij real estate debt als onderdeel van het Global Real Estate-platform. Andere managers brengen hun real estate debt-teams wellicht onder bij hun credit business.’

Cyrus Korat: ‘Wij merken dat beleggers met een vastgoedachtergrond geneigd zijn om vastgoedaandelen te vergelijken met vastgoedschulden en dat is een andere benadering dan die van de kredietverstrekkers, die meer kijken naar de relatieve waarde tussen alle verschillende kredietproducten. Ik denk dat je als manager om moet kunnen gaan met de verschillende manieren waarop beleggers naar infra & real estate debt kijken.’

Florent del Picchia: ‘Voor ons valt infra debt onder real assets. Maar hoe beleggers dit zien, kan afhangen van het type schuld: investment grade debt wordt waarschijnlijk beschouwd als substituut voor krediet. Vanuit een risicoperspectief heeft elke sub-asset class voor ons zijn eigen specifieke beoordelingsprocessen. Voor infra debt betekent dat volledige due diligence en interne rating, en niet vertrouwen op externe ratings.’

Dan Riches: ‘Investeerders in senior-leningen hebben in mijn ogen de neiging om te benchmarken met bedrijfsleningen met vergelijkbare ratings. Investeerders in mezzanine-strategieën kijken eerder naar vastgoed.’

Bert Schoen: ‘Wij zijn onderdeel van de business line real assets. In de beleggingscommissie is veel expertise op het gebied van infrastructuur en onroerend goed. Dat stelt ons in staat portefeuilles vroegtijdig te screenen op mogelijke nieuwe risico’s die wij elders in de real assets-portefeuille tegenkomen.’

Charlotte Daelemans: ‘Beleggers kijken op hun eigen manier naar dezelfde investeringen. Ik zie dat de rendementen op de aandelenmarkt in infrastructuur een beetje gedaald zijn, terwijl ze aan de kredietzijde juist zijn gestegen. Dat betekent dat beleggers die traditioneel alleen aan de aandelenkant en in infrastructuur hebben geïnvesteerd, nu ook naar de kredietkant beginnen te kijken.’

Damien Gardes: ‘Of de onderliggende assets nu echt tastbaar zijn of niet, is niet precies het punt. Het gaat erom of een businessmodel stabiel en voorspelbaar genoeg is om de kredietverstrekkers met een hoge waarschijnlijkheid aan het einde van de looptijd terug te betalen. Daarom beginnen we bij onze kredietexpertise, zetten we die in en bouwen we een aanzienlijke ervaring op in infrastructuur. Hoewel de specialisatie zijn verdiensten heeft en real assets over het algemeen gemeenschappelijke kenmerken hebben, zoals hun veerkracht, kunnen we niet uitsluiten dat er een stukje marketing in het concept van real assets zit.’

In hoeverre is investeren in infra & real estate debt een cruciaal onderdeel van een gediversifieerde portefeuille?

Daelemans: ‘Er zal veel in infrastructuur Geïnvesteerd moeten worden, dus zullen er naar verwachting omvangrijke kapitaalstromen naartoe gaan. Infra debt is op zichzelf al behoorlijk gediversifieerd, dus hebben wij het gevoel dat beleggers iets missen als ze niet in deze beleggingscategorie investeren.’

Schoen: ‘Daar ben ik het mee eens. Wat we ook zien, is dat steeds meer beleggers een impactinvalshoek hebben en dat deze beleggingscategorieën hen in staat stellen om heel specifieke impactdoelen te bereiken.’

Riches: ‘Binnen hun vastgoedportefeuille willen investeerders steeds vaker een deel alloceren naar real estate debt. Ze zien dat als een vorm van diversificatie tegen wat er de afgelopen twee of drie jaar op dit gebied is gebeurd.’

Del Picchia: ‘Bij infra debt speelt het diversificatieaspect zeker een rol. Voor pensioenfondsen die aan langetermijnverplichtingen moeten voldoen, zijn er niet veel assets – behalve misschien staatsobligaties – die dertig jaar of langer meegaan met een acceptabel risico. Nog een reden waarom het een goed idee is om in infra debt te beleggen.’

Korat: ‘Vastgoedbeleggers die historisch gezien alleen maar in aandelen hebben geïnvesteerd, beginnen nu het voordeel van debt in te zien. En we zien dat beleggers die van oudsher sterk gericht waren op private credit, nu nadenken over de extra voordelen van zowel infrastructuur als vastgoed.’