Invesco Real Estate “House View” H1 2019: Lager renteniveau voor langere periode creërt gunstig beleggingsklimaat

Jun 19, 2019

• Schaars vastgoedaanbod beïnvloedt transactievolumes
• Veroudering Europese kantoordynamiek biedt aantrekkelijke herpositioneringsmogelijkheden
• Historisch lage leegstand stimuleert huurgroei in Nederlandse kantorenmarkt
• Hotels en logistiek vastgoed in Nederland en Europa nog steeds gewild
• Groei netto bedrijfsresultaat (NOI) blijft belangrijkste motor voor totaalrendement

Invesco Real Estate (Invesco), de wereldwijde vastgoedbelegger, heeft vandaag haar halfjaarlijkse H1 2019 House View gepubliceerd, waarin actuele en toekomstgerichte trends en kansen in de Europese vastgoedsector zijn geanalyseerd.

Hoewel het rapport erkent dat de economische groeivoorspellingen zijn vertraagd, blijven de vooruitzichten voor de vastgoedsector als geheel positief. Dankzij een lage rente voor een langere periode blijven beleggers zoeken naar activa die een hoger rendement opleveren. Dit biedt kansen voor ‘value-add’ en ‘manage-to-core’ strategieën. Met uitzondering van de retailsector verwacht Invesco dat prime yields de komende drie jaar grotendeels stabiel zullen blijven, omdat de vraag naar vastgoed het schaarse aanbod blijft overtreffen. Een beperkt aanbod van hoogwaardig vastgoed vormt waarschijnlijk ook de belangrijkste rem op transactievolumes, hoewel er wel wordt verwacht dat de totale investeringen (dit jaar) nog steeds boven het 10-jaarsgemiddelde uitkomt.

"Als gevolg van de zware monetaire stimuleringsmaatregelen door centrale banken de afgelopen jaren, bevinden we ons in een langere, maar langzamere vastgoedcyclus dan ooit,” stelt Mike Bessell, Senior Director, European Strategist bij Invesco Real Estate. "Het kunnen laten groeien van huuropbrengsten zien wij op dit moment als één van de belangrijkste instrumenten die bij kan dragen aan het totale rendement op vastgoedinvesteringen. Outperformance is wat ons betreft mogelijk door het benutten van kansen in de secundaire markt en beheer van vastgoedobjecten, maar ook door het richten op ‘reversionary lease’-structuren."

Invesco ziet specifieke kansen in de Europese kantorensector, waar veroudering en een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen in de meeste belangrijke markten ertoe zal leiden dat aan de groeiende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte de komende drie jaar waarschijnlijk niet zal worden voldaan. Verder kijkend voorbij het Brexit-proces, lijkt vooral Londen aantrekkelijk omdat de onbalans tussen vraag en aanbod voor verdere opwaartse druk op de huurprijzen zorgt.

De vooruitzichten voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn ook goed, met name in Amsterdam, dankzij een historisch lage leegstand en een aanhoudende opwaartse druk op de tophuurprijzen als gevolg van beperkte ontwikkelingsactiviteiten en een sterke huurdersvraag, gedreven door met name de technologiesector. Scherpe concurrentie voor kantoorruimte in de Nederlandse hoofdstad maakt gebouwen op alle gevestigde en goed ontsloten deelmarkten aantrekkelijker. Planningsrestricties gecombineerd met de grote vraag naar kantoren, maar ook logistiek en woonruimte, biedt kansen voor speculatieve ontwikkelingen en transformatieprojecten in opkomende deelmarkten.

Invesco blijft begrijpelijkerwijs voorzichtig wat betreft de vooruitzichten voor de detailhandel (retailsector), anticiperend op de aanhoudende polarisatie tussen goede en slechte locaties. De hoogste rendementen zullen worden behaald op de meest dominante locaties, of winkelcentra voor dagelijkse benodigdheden met een groot verzorgingsgebied. Ten opzichte van andere regio’s (zoals de V.S.) biedt Continentaal Europa een mate van bescherming door een lagere winkeloppervlakte per hoofd van de bevolking en door winkelcentra verankerd door supermarkten die een stabieler verzorgingsgebied kennen, maar duidelijke risico’s blijven bestaan.

Andere sectoren van de markt blijven aantrekkelijk. Logistiek vastgoed profiteert nog altijd van de veranderende dynamiek van de retailmarkt, maar ook van de voortgaande herinrichting van de gehele bevoorradingsketen. De huurgroei voor distributielocaties blijft boven de historische trends. Logistieke vastgoed in Tsjechië en Polen blijft aantrekkelijk, evenals stedelijke locaties in de meer gevestigde West-Europese markten zoals Nederland dat profiteert van een strategische ligging en volwassen onlineverkoopmarkt.

In heel Europa bleef de vraag van beleggers naar gespecialiseerde sectoren in 2018 toenemen, vooral sectoren die worden beïnvloed door seculiere trends, zoals studentenhuisvesting en micro-living. Invesco geeft de voorkeur aan de ontwikkeling van projecten op gevestigde universiteitslocaties. Ondertussen blijft de aanhoudende schaarste van moderne woningen in de meest belangrijke stedelijke gebieden in Europa, opwaartse druk uitoefenen op de huurniveaus in de woning- en verblijfsmarkten. Dit creëert een bijzonder vruchtbaar klimaat voor inkomstengroei uit build-to-rent-investeringen, wat een belangrijk aandachtsgebied is voor Invesco.

In Nederland kende de woningsector in 2018 een recordinvesteringsvolume, goed voor een derde van het totale vastgoedinvesteringsvolume in het land. Huurwoningen in het middensegment blijven schaars en de vraag zal naar verwachting sterk blijven dankzij gunstige demografische ontwikkelingen.

Door de aanhoudende kracht van het BBP en de toeristenstromen in Europa, ziet Invesco nog steeds een grote vraag naar hotelaccommodatie, dat enigszins wordt gematigd door de schaarste aan nieuw aanbod op de meeste markten. Er is eveneens groeiende interesse van investeerders voor deze beleggingscategorie, waar de markt de beschikbare yield premium probeert te benutten. De belangrijkste markten voor Invesco op dit gebied zijn Praag, Milaan, Parijs, Madrid en Barcelona.

Over het algemeen blijft Invesco ervan overtuigd dat onroerend goed een belangrijke diversificatiefunctie kan vervullen in een gemengde beleggingsportefeuille en de Europese investeringsstrategie blijft gericht op het genereren van groei, het creëren van blijvende waarde en het benutten van kansen in defensieve nichesegmenten.